Жилищная ипотека

Предмет: Банковское дело
Тип работы: Реферат
Язык: Русский
Дата добавления: 10.12.2019

 

 

 

 

 

  • Данный тип работы не является научным трудом, не является готовой выпускной квалификационной работой!
  • Данный тип работы представляет собой готовый результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала для самостоятельной подготовки учебной работы.

Если вам тяжело разобраться в данной теме напишите мне в whatsapp разберём вашу тему, согласуем сроки и я вам помогу!

 

По этой ссылке вы сможете найти много готовых рефератов по банковскому делу:

 

Много готовых рефератов по банковскому делу

 

Посмотрите похожие темы возможно они вам могут быть полезны:

 

Этапы развития Болонского процесса. Болонская декларация
Кредитование фармацевтических организаций
Международный кредит
Денежная, кредитная и банковская система Швейцарии


Введение:

Состояние экономики любой страны требует развития производства, которое зависит от источников надежного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно свободно заложить) и недвижимости (что еще сложнее), то можно понять, во сколько раз теоретически увеличивается масштаб такого вида кредитования, как ипотека. Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает как инструмент привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. Во-вторых, ипотека может обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда иные формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны. И, в-третьих, создание фиктивного капитала на основе ценной бумаги (ипотеки) с помощью ипотеки.

Задача обеспечения своих граждан доступным по цене и способу приобретения жильем является одним из определяющих факторов социальной политики любого государства.

На первый взгляд, в России, как ни в одной другой стране, государство уделяет этому вопросу повышенное внимание. Потребность в ипотечном жилищном кредитовании в России особенно ощутима в настоящее время, когда государственное бюджетное финансирование жилищного строительства значительно сократилось.

Однако сегодня в этой области остается открытым целый ряд вопросов. Многие проблемы, возникающие при ипотечном жилищном кредитовании, ипотеке на жилье, остаются неизученными. Есть опасения повторения печального опыта некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг.

Российская экономика может избежать многих негативных явлений, сопровождающих развитие системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, в основе которого лежит стремление гармонизировать отношения кредитора и заемщика, то лучше всего определиться с методом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотеки определяется финансовым состоянием рынка, развитием банковской системы и доверием населения к реализуемым программам.

Понятие и сущность ипотеки


Ипотека является одним из подвидов обеспечения без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека - это залог недвижимого имущества в обеспечение денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из старейших в гражданском праве европейских государств. Оно было известно еще в римском праве, но особенно важным оно стало во всем мире в XX веке. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда был одним из самых надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки заключается в том, что залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченных обязательств обратить взыскание на заложенное имущество и на вырученную от продажи сумму причитающейся ему задолженности. Недвижимость имеет высокую стоимость и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.


Залог первоначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право получить удовлетворение в случае неисполнения должником своих обязательств путем передачи заложенного имущества в его собственность. В настоящее время в российском законодательстве под залогом понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником своих обязательств приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества прежде всего перед другими кредиторами, за исключением случаев, установленных законом.
Объектами ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.

Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости).


Ипотека может быть основана на законе или договоре. По договору залогодатель (в том числе и не должник) добровольно предоставляет в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Договор является основной формой ипотечного кредитования.

Ипотека также может возникать на основании закона. Например, если жилой дом или Квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации, находящейся в собственности заемщика, приобретенное имущество считается заложенным с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Это положение закона крайне важно для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая базируется на том, что именно приобретенное имущество служит основной гарантией возврата кредитных средств. 

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (статья 10 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости)). Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность. Такой договор считается недействительным.

Государственная регистрация договора ипотеки является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (статья 11 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору ипотеки, возникает с момента заключения такого договора.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, договор об ипотеке должен отвечать установленным законом требованиям, без которых данный вид договора не является договором об ипотеке: 

  • Основанием для заключения такого договора должны быть определенные обязательства (например, по договору займа, кредитному договору и т. д.) 
  • Договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилых домов имеет ряд особенностей, изложенных в главе 13 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости). Положения настоящего закона распространяются на ипотечные кредиты, предназначенные для индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

В Федеральном законе Об ипотеке (залоге недвижимости) используется термин ипотека жилых домов и квартир. Согласно закону, предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, коттеджи, садовые домики, гаражи и другие потребительские постройки, здания, в том числе жилые дома и другие строения, а также сооружения, непосредственно связанные с земельным участком. Ипотека здания или сооружения допускается только при одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей предмет залога или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или соответствующей части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Правила установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, непредназначенные для постоянного проживания. Они могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограничено дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных. Данный порядок предусмотрен гражданским кодексом РФ. Согласно п.4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (О чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В качестве предмета ипотеки допускается использовать часть жилого дома или часть квартиры, состоящую из одной или нескольких изолированных комнат.

Жилищный кодекс РФ в ст. 16 признает комнатой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. К ипотеке комнат в предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домах и квартирах, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, применяются правила главы ХІІІ Закона об ипотеке.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Однако указанным имуществом должно обеспечиваться только исполнение обязательств, связанных с предоставлением кредита или целевого займа для сооружения жилого дома. Следует обратить внимание на то, что ранее таким образом обеспечивалось только предоставление кредита, который согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ может выдаваться лишь банком или иной кредитной организацией. Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. в ст. 76 Закона об ипотеке были внесены изменения, распространившие действия рассматриваемых правил и на договоры целевого займа. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают ему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Поэтому в качестве залогодержателей по договору об ипотеке незавершенного строительства, материалов и оборудования, заготовленных для строительства, в настоящее время могут выступать не только банки и иные кредитные организации, но и граждане, и юридические лица, предоставившие целевой заем для сооружения жилого дома. В отношении возможности обеспечения ипотекой указанного имущества исполнения обязательств по предоставлению целевого займа гражданами никаких ограничений в ст. 76 Закона об ипотеке не установлено, как это, например, сделано в ст. 77, где прямо говорится только о юридическом лице, которое предоставляет целевой заем для приобретения жилого дома или квартиры и в силу этого выступает в качестве залогодержателя.

Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и соответственно право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке.

Пункты 2, 3, 4 ст. 25 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. предусматривают, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье, а именно:

  • Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства;
  • Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Заключение

Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование.

Ипотечное кредитование, один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов, в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.