Сделки с недвижимым имуществом

Предмет: Экономика
Тип работы: Реферат
Язык: Русский
Дата добавления: 12.12.2019

 

 

 

 

  • Данный тип работы не является научным трудом, не является готовой работой!
  • Данный тип работы представляет собой готовый результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебной работы.

Если вам тяжело разобраться в данной теме напишите мне в whatsapp разберём вашу тему, согласуем сроки и я вам помогу!

 

По этой ссылке вы сможете научиться правильно оформлять титульный лист реферата:

 

Пример оформления титульного листа реферата

 

Посмотрите похожие темы возможно они вам могут быть полезны:

 

Государственно-частное партнерство: проблемы и перспективы развития стандартизации и тиражирования проектов

 

Изобразительные средства живописи

 

Основные состояния объектов теплоэнергетики

 

 

Введение:

Сделки с недвижимостью сегодня занимают значительную часть экономического оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в обороте граждан.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав участников. Являясь гарантией законности сделок с недвижимостью, эти меры позволят сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступности. Таким образом, закон устанавливает обязательную государственную регистрацию сделок с недвижимостью, включая юридическую экспертизу необходимых документов для государственной регистрации и проверки законности сделки.

17 июня 1997 года Государственная Дума приняла федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу 31 марта 1998 года. Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

  1. Понятие государственной регистрации имущества и права на торговлю с ним.
  2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых является обязательной.
  3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.
  4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав(судебные органы по регистрации прав, порядок их создания и размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с центром).
  5. Порядок государственной регистрации прав.
  6. Особенности оформления отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе права на предприятие как имущественный комплекс.

Неоспоримым преимуществом является введение обязательной юридической экспертизы документов при совершении сделок с недвижимостью. Раньше проверка законности полностью зависела от добросовестности нотариуса. Между тем, полная власть чиновника по решению подобных вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.

Кроме того, закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу нотариальное заверение сделок с недвижимостью гражданами было отменено. Сейчас такой сертификат - это не права граждан и организаций, а их обязанности. Таким образом, закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующий гражданский кодекс, затронул существующие в гражданском кодексе отношения в сфере недвижимости и, наконец, новый закон не изменился

 

Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Концепция недвижимости


Разделение собственности на недвижимое имущество принято почти всеми современными правовыми системами, происходящими из римского права. В современном законодательстве недвижимость - это особый порядок обременения и отчуждения, специальная регистрация прав на недвижимое имущество, некоторые ограничения этих прав и административный (экологический, градостроительный) контроль за его реализацией. Понятно, что вопрос о включении этих других вещей в состав недвижимого имущества имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других сделках с недвижимым имуществом.

Законодательное определение понятия "имущество" раскрывается в статье 130 ГК РФ о недвижимом имуществе, согласно которой перечень земельных участков, участков недр, объектов водного хозяйства и приравненных к ним искусством недвижимости объектов землеустройства не раскрывается. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не является универсальным и исчерпывающим в законодательстве всех стран.

Понятия, предусмотренные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, недостаточно полно отражают такое сложное гражданско-правовое назначение, как недвижимое имущество. Закон не раскрывает точного содержания понятия "имущество", которое является существенным по отношению к недвижимому имуществу. Так, в Гражданском кодексе РФ используется понятие "имущество" (в зависимости от ситуации): оно может пониматься как отдельная вещь или как ее целое (статья 1546).

Аналогичной позиции придерживается и дореволюционное законодательство России: "содержание имущества с юридической точки зрения есть, с одной стороны, право собственности и другие имущественные права, принадлежащие физическим лицам. И не в совокупности того, что принадлежит другому человеку, а в его владении и во всех его обязательствах перед ним."

Оценки наиболее полно раскрывают содержание понятия "имущество", включая имущественные права и требования. Однако это понятие, правильное с теоретической точки зрения, вызывает определенные трудности в понимании такого предмета. В связи с этим объективно материализованная путаница имущественных прав с недвижимостью приводит к усложнению практически всех институтов гражданско-правовых структур. Поэтому в условиях ипотеки при использовании такого подхода следует говорить не о залоге имущества, а о залоге права собственности или объекта, что не соответствует действительности.

Используя понятие "имущество", необходимо дополнительно уточнить, что имеется в виду в данном конкретном случае, особенно при рассмотрении правоотношений по ипотеке.

Критика правового определения понятия "недвижимое имущество" связана с противоречием отнесения объектов к недвижимому имуществу. Согласно пункту 130 статьи 1 Гражданского Кодекса, если существует прочная связь с Землей, и невозможно перемещаться в пространстве, не причинив ей определенного ущерба, то вещь неподвижна и проявляет прочность и непотребляемость как необходимый признак недвижимого имущества в теории гражданского права. В какой мере эти функции распространяются на объекты, отнесенные современным законодательством к категории недвижимого имущества?

 

Поэтому далеко не все вещи, перечисленные в статье 130 ГК РФ в качестве недвижимого имущества, безусловно обладают всеми этими признаками, например, продукция, сырье и, ну, основания.

 

Многолетние насаждения также классифицируются законом как неподвижные. Но в то же время возникает очень актуальный вопрос об обороте этого объекта: кто на данный момент является многолетним насаждением, которое служит титульным документом.

В то же время использование земли в обороте российских граждан является признаком фундаментальных нормативных актов по этому вопросу, а именно отсутствия Земельного кодекса, поскольку, возможно, только классический объект недвижимости объективно неподвижен земной поверхностью, по крайней мере по сравнению с собственным гражданским кодексом, кроме того, некоторые специалисты гражданского права ссылаются на альтернативный характер закона, сомневаются в возможности отнесения земли к собственности. В этой статье мы используем три названия: "недвижимость". Анализ, проведенный в данной статье, приведет к идее тождества этих понятий. В связи с этим "вся ли недвижимость является недвижимостью, и отрицательный ответ на это не кажется вполне уместным, когда речь заходит о земле". Земля, которая безусловно имеет имущественные характеристики и имеет экономическую ценность, также должна участвовать в обороте граждан.

Таким образом, недвижимое имущество включает в себя объекты материально реализованного материального объема и стоимости, большая часть которых связана с землей и зависит от нее это определение вряд ли будет признано научным, но на практике оно уже применялось на практике.

В качестве вывода отмечу, что выделение недвижимого имущества из остального имущества обусловлено не только экономической значимостью имеющейся страны, что требует специальной регистрации при продаже гражданам, что отражается в специфике многих правоотношений, специальных процедурах и особенностях формы договора, а его предметом является только ипотечный кредит.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Как показывает практика, успешное и эффективное развитие сделок с недвижимостью в деловых отношениях содержится в законодательных и иных правовых актах, что особенно актуально, когда объекты недвижимости являются предметом сделок, заключаемых участниками рынка. Ценность и значимость этих объектов для субъекта оборота граждан должна определять необходимость строгого правового регулирования.

Исходя из вышеизложенных и иных соображений, законодатель осуществил государственную регистрацию объектов недвижимого имущества и права на совершение сделок с ними, предусмотренных частью первой статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. На сегодняшний день можно констатировать, что в этой сфере законодательного регулирования произошли серьезные изменения. 21 марта 1997 года президент Российской Федерации подписал Федеральный закон "О государственной регистрации прав на сделки с ним и недвижимым имуществом" N122-ФЗ (далее - закон). Закон был официально опубликован в "Российской газете" 30 сентября 1997 года. Закон состоит из 6 глав и 33 статей. Я стараюсь дать ответ на три, как мне кажется, наиболее насущных вопроса, сосредоточившись на его главном моменте:

  1. Что объект подлежит государственной регистрации.
  2. Кто, какие органы, несет ответственность за проведение государственной регистрации.
  3. Процедура регистрации.

Однако прежде чем рассматривать эти вопросы, необходимо раскрыть правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, как правовой акт присвоения и подтверждения прав на имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Указанные положения закреплены в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В соответствии со статьей 2.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, право на имущество, подлежащее государственной регистрации, не установлено иными законами, если отчуждение объекта права собственности на имущество подлежит государственной регистрации, если в случае отчуждения объекта права собственности на имущество не установлено иное.

Что касается сделок с недвижимым имуществом, то в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации эти сделки регулируются статьей 131 закона и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение требований государственной регистрации сделки влечет ее признание недействительной. Такая сделка считается недействительной (статья 1 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительные сделки являются недействительными независимо от того, признаны ли они судом таковыми (статья 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Он не влечет за собой никаких юридических последствий и может быть признан недействительным только с момента его совершения. Иск о применении последствий признания недействительной сделки недействительной может быть предъявлен в течение десяти лет со дня начала ее исполнения (пункт 1 статьи 181, пункт 32 Гражданского кодекса).

131 ГК РФ и все объекты государственной регистрации, предусмотренные статьей 4 закона, можно разделить на три группы. Об этом говорится в ст. 1 130 и ст. 132 ГК РФ (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) в отношении всех объектов государственной регистрации.

Право собственности и другая реальная власть над недвижимостью.

Содержание имущественных прав предусмотрено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, в соответствии со статьей 216 ГК РФ, иные формы собственности: пожизненное наследственное право собственности на земельные участки (статья 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (статья 268 ГК РФ), хозяйственное управление имуществом (гражданский кодекс РФ).

Право собственности - это тоже реальное право. Однако по сравнению с ним другие права собственности, предусмотренные статьей 216 гражданского кодекса, ограничены. Их пределы раскрываются в узком круге полномочий, предоставленных собственникам ограниченной собственности. Однако при передаче права собственности на имущество другому лицу вещные права лица, не являющегося собственником, не прекращаются (ст. 3, 216 ГК РФ). В то же время существуют сообщества собственности и других имущественных прав. Прежде всего, это выражается в характере прав и защит, предусмотренных главой 20 гражданского кодекса. Всякая собственность абсолютна по своей правовой природе. Это означает, что без поддержки третьего лица, которое обязано не препятствовать осуществлению прав правообладателя, субъекты этих прав могут осуществляться самостоятельно. Полномочия (акты), которые могут быть осуществлены субъектами реальной власти на принадлежащее им имущество, определяются в указанной выше статье Гражданского Кодекса об отдельных вещных полномочиях.

Ограничение прав на недвижимое имущество (обременения)

Ограничением прав (обременений) в соответствии со статьей 4 Закона являются рабство (статьи 274 и 277 ГК РФ), ипотека (пункты 2, 334 и 334 ГК РФ), управление имуществом (статья 2, 1017 ГК РФ), аренда (статья 2, статья 609, статья 651, статья 658 гражданского кодекса). Поэтому рабство - это ограниченное право (ст. 216 ГК РФ), способ обеспечения ипотечных обязательств (ст. 334 ГК РФ), лизинг, а управление активами - договорные обязательства (ст. 609, 1017 ГК РФ). Вывод, сделанный в предыдущем абзаце, подтверждается определением ограничения (обременения), содержащимся в первой статье закона.

Следует отметить,что, на мой взгляд, закон допускает некоторые неточности в отношении договора аренды. На самом деле в приведенной выше статье ГК РФ говорится о регистрации договора аренды, поскольку он посвящен аренде, но если в статье 26 Закона говорится о праве аренды на право аренды недвижимого имущества, то закон не раскрывает содержание этого права. Это право не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации. 34 ГК РФ, исходя из анализа понятия "аренда", можно говорить об обязательствах (правах и обязанностях) арендатора, вытекающих из договора аренды с арендодателем, которые в кодексе не должны быть зафиксированы.

В этом плане вам все же придется руководствоваться Гражданским кодексом РФ, так как законы издаются на основе кодекса, и в случае их несоответствия необходимо учитывать все нюансы. На этом основании должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимого имущества, составляющий третью группу зарегистрированных объектов. Указанное решение суда в полной мере относится к договорам ипотеки, подлежащим государственной регистрации (ст. 3, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Что касается доверительного управления, то в соответствии со статьей 2, 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, а также передаче права собственности. Согласно статье 30 закона, правом на недвижимое имущество в связи с его распоряжением на условиях доверительного управления является право на установление таких отношений, в том числе основанных на договоре или решении суда.

Сделки с недвижимостью.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделка является актом гражданина и юридического лица, направленным на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей гражданина. Эта сделка, в частности, является сделкой для всех граждан. Однако содержание понятия сделки не ограничивается договором, так как сделка является действием.

Так, любой акт, повлекший за собой создание, изменение или прекращение права собственности, подлежит государственной регистрации. Как уже упоминалось ранее, договор о передаче прав на недвижимое имущество также должен быть зарегистрирован. При этом к таким договорам относятся только те договоры, которые должны быть зарегистрированы в Гражданском Кодексе Российской Федерации. По этой причине договор строительного подряда на строительство здания(или иного недвижимого имущества) не регистрируется, например, при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, а само здание регистрируется как реальный объект, следовательно, в нем не могут быть установлены вещные права, которые впоследствии могут быть переданы по договору. В этой связи я хотел бы обратить ваше внимание на статью 25 закона, регулирующую государственную регистрацию прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.


Поэтому субъектами регистрации являются права, ограничения и сделки. Следует отметить, что при государственной регистрации недвижимого имущества и права на торговлю с ним может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Закон четко дает понять, что собственность (земля, здания и т. д.) в результате получения такого имущества можно четко отличить его от других объектов недвижимости (статья 1 закона). Согласно нормам статьи 219 ГК РФ, здания, сооружения и иное вновь созданное имущество должны рассматриваться с учетом возникновения имущественных прав на вновь созданное имущество.

Для правильного осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требования пункта 3 государственной регистрации.

Государственная регистрация - это акт государственного признания и подтверждения права на недвижимое имущество. Регистрируйтесь в этом штате. Государство в лице судебного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует право на недвижимое имущество только после подтверждения его законности. Однако данная норма государства, безусловно, может существенно снизить риск неправомерных сделок с недвижимым имуществом для участников оборота граждан, поскольку все участники имеют возможность получать информацию о сведениях, содержащихся в едином государственном реестре, в установленном законом порядке.

Следует отметить, что открытый публичный характер акта государственной регистрации недвижимого имущества в обязательном порядке установлен статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, обязан предоставлять всем лицам информацию о регистрации и регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав является единственным доказательством наличия прав на недвижимое имущество. Оспорить право на регистрацию можно только в суде.

Государственная регистрация осуществляется в следующем порядке

  • Выполнение требований закона о принятии и государственной регистрации документов, необходимых для государственной регистрации прав;
  • Юридическая экспертиза документов и проверка законности сделок;
  • Установление отсутствия противоречий между заявленными правами на данный объект недвижимого имущества, а также иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • Внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных несоответствий и иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • Создать надпись в титульном документе и выдать свидетельство о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 13 закона о государственной регистрации).

Юридическая экспертиза применяется при государственной регистрации для установления юридических фактов, являющихся неоспоримыми основаниями возникновения, существования, перехода, прекращения или ограничения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации, включены в статью 18 закона о государственной регистрации. В нем указывается, что документ, устанавливающий наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемый на государственную регистрацию, установлен законодательством Российской Федерации.

Эти документы должны содержать описание имущества и вида зарегистрированных прав, которые, если это установлено законом, должны быть нотариально заверены, скреплены печатью и предусмотрены законом.

Юридическое лицо, ответственное за регистрацию прав, несет ответственность за проверку законности сделки. Законные сделки должны соответствовать следующим условиям:

  • Стороны обладают гражданско - правовой и правоспособностью;
  • Намерение участника торгов соответствует его фактическому намерению;
  • Представители сторон официально санкционированы;
  • Недвижимое имущество находится в собственности юридических лиц (хозяйственное управление, оперативное управление);
  • Договор заключается в установленной законом форме и содержит обязательные условия (признанные законодательством необходимыми для данного вида договора);
  • Соблюдаются законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и отсутствуют благоприятные ограничения в распоряжении имуществом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая сделка, не соответствующая требованиям закона, считается недействительной, если законом не установлено, что она является спорной. Поэтому необходимо составить перечень сделок, которые оспариваются действующим законодательством. Это следующие операции:

  • Юридические лица, превышающие дееспособность (статья 173 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • Виновен в превышении должностных полномочий (статья 74 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • Совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, опекунов(статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • Совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности, без согласия доверительного управляющего (статья 176 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • Совершенные граждане, не способные понимать смысл своих действий или давать указания (статья 177 гражданского кодекса Российской Федерации);

Заблуждение (ст. 178 ГК РФ), обман, насилие и угрозы (ст. 179 ГК РФ);

  • Ходатайствовать о нотариальном удостоверении или государственной регистрации распоряжения общим имуществом супругов без согласия другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации);
  • Договор, заключенный акционерным обществом с заинтересованностью (статья 84 Федерального закона "Об акционерных обществах”);
  • Совершено с нарушением положений Федерального закона "О приватизации государственного имущества (часть 291 настоящего закона) на основании приватизации государственного имущества и муниципального имущества в Российской Федерации".

Проверяя законность сделки, вы не можете зарегистрировать сделки, которые не соответствуют закону. Для подтверждения законности должностное лицо судебного органа вправе потребовать документы, подтверждающие законность сделки, в том числе согласие родителя, усыновителя или опекуна несовершеннолетнего.

Судебный орган является предметом обязательной государственной регистрации, либо он считается заключенным с момента подписания сторонами, либо он может быть представлен по требованию сторон или закона в нотариальной форме.

После юридической экспертизы и проверки законности сделки судебная власть подтверждает отсутствие противоречия между правами, заявленными для этой цели, и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП.

Статья 19 закона о государственной регистрации устанавливает три причины приостановления государственной регистрации. Первый - это приостановление регистрации регистратором при отправке представленных документов и подтверждении их подлинности. В данном случае речь идет о направлении документов, вызывающих подозрение у регистратора, как правило, для надлежащей экспертизы (почерк, язык и т. д.). Такая остановка возможна не более чем на месяц. Поэтому в данном случае общая продолжительность государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации на этом основании регистратор письменно информирует заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях для принятия такого решения.

Второй - это вид оснований для приостановления государственной регистрации основывается на письменном заявлении правообладателя или уполномоченного лица. В этом случае Правообладатель или уполномоченное лицо должны указать в заявлении причины, по которым необходимо приостановить государственную регистрацию. Данное заявление подлежит удовлетворению, если имеются причины длительной командировки, тяжелой болезни, смерти гражданина и др., доказывают свою действительность. До истечения месяца регистратор обеспечит оперативное рассмотрение заявки на проведение мероприятий, после чего будет принято решение о ее одобрении или снятии. Если заявка разрешена, регистратор укажет срок приостановления регистрации, и соответствующая запись должна быть заполнена в книге документов. Срок приостановления регистрации на этом основании не должен превышать трех месяцев. Это не позволит вам превысить общий период регистрации.

Наконец, последним основанием для приостановления регистрации является решение, вынесенное в соответствии с законом или при наличии судебного решения. Согласно УПК РСФСР, существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих прекращение государственной регистрации:

  • Решение суда об обеспечении иска (статья 134);
  • Решение (определение) должностных лиц, которым предоставлено право опротестовать их надзор о приостановлении исполнения соответствующего решения суда (определения, постановления) (статья 323);
  • Решение суда о приостановлении исполнительного производства (ст. 361, 362). К таким судебным актам относятся аграрные нормы Российской Федерации:
  1. решение арбитражного суда об обеспечении иска (статья 76);
  2. решение апелляционного суда о прекращении исполнения решения и решение, принятое судом первой апелляционной инстанции (статья 170);
  3. должностные лица высшего арбитражного суда имеют право опротестовать приостановление надзора за исполнением судебных актов (статья 182);
  4. решение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства ("Об исполнительном производстве" статьи 1, статьи 24 Закона).

После принятия одного из вышеуказанных актов суд обязан направить его копию в судебный орган для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации на этом основании является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора.

Сделки с недвижимым имуществом

Кроме того, следует отметить, что у регистратора прав, согласно пункту 19 статьи 1 Закона О государственной регистрации, возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации строго говоря, этот случай не является остановкой в государственной регистрации, поскольку заявитель обязан запросить дополнительную информацию, предоставленную в течение общего месячного срока. Но на практике заявители зачастую не успевают подать необходимые документы в течение месяца. Поэтому, как правило, он не пишет заявление о приостановлении государственной регистрации "в связи с необходимостью предоставления недостающих документов", которое удовлетворяется регистратором.

Статья 20 Закона О государственной регистрации предусматривает ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но прежде всего следует помнить, что отказ в регистрации и возврат документов заявителю-это разные понятия.

Отказ в регистрации происходит из-за отсутствия регистрационных прав. Основной причиной возврата документов заявителю является непредставление или неполное представление необходимых документов для государственной регистрации. Другим основанием для возврата документов может быть представление документов для государственной регистрации, не соответствующих требованиям статьи 3, статьи 18 Закона О государственной регистрации.

Исключением из этого правила является случай неполного представления документов для оформления ипотеки. В этом случае, согласно статье 21 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", документы не возвращаются, а регистрация откладывается до тех пор, пока недостающие документы не будут представлены в течение одного месяца.

Так, статья 1.20 закона О государственной регистрации устанавливает семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим:

  • Если право на объект, запрашиваемое заявителем для государственной регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации-например, по договору аренды, то оно может быть заключено на срок менее одного года;
  • Если за государственной регистрацией обратилось неподходящее лицо, то есть лицо, не владеющее зарегистрированными правами или не являющееся стороной зарегистрированной сделки; например, договор дарения недвижимого имущества, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, может быть подписан только его родителями, усыновителями или опекунами, которые примут меры по заключению настоящего Договора и государственной регистрации;
  • Если документы, представленные для государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства по форме или содержанию, например, договор купли-продажи недвижимого имущества;
  • Акт государственного органа или муниципального образования, предоставляющий право на недвижимое имущество, признается недействительным с момента его опубликования в соответствии с законом, действующим по месту его опубликования на момент опубликования;
  • Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правами на данный объект недвижимости, например, государственное унитарное предприятие может распоряжаться имуществом без согласия собственника;
  • Если лицо, имеющее права, ограниченные определенными условиями, оформило документ без указания этих условий, например, заключило договор купли-продажи жилья;
  • Например, если в правоустанавливающем документе на объект недвижимого имущества указано, что заявитель не имеет права на этот объект недвижимого имущества.

Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в письменной форме с указанием причин отказа в течение общего срока в один месяц или в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия этого решения должна быть помещена в файл титульного документа.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке судом общей юрисдикции в соответствии с арбитражным судом, предусмотренным статьей 24 Гражданского процессуального кодекса РСФСР и статьей 22 АПК.

В настоящий момент информацию о регистрации прав по месту нахождения объекта недвижимости можно получить в Министерстве юстиции Российской Федерации, органах местного самоуправления и организациях, осуществляющих техническую и специальную регистрацию объектов недвижимости.

Этот закон предусматривает две формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как правило, эти две формы не повторяют друг друга. Например, договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, но считается заключенным с момента его подписания (статья 550 ГК РФ, статья 3 "государственной регистрации подлежит только переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества"). Однако в некоторых особо сложных случаях, когда необходимо осуществлять государственный контроль как за самой сделкой, так и за передачей прав на ее основании, закон на эти случаи не распространяется:

  • Регистрация договоров и передача права собственности по договору купли-продажи жилого помещения или бизнеса;
  • Регистрация договоров и передача права собственности по договору мены жилого помещения и бизнеса.

Датой государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав 1 (статья 3.2 закона о государственной регистрации). Таким образом, эта дата является:

  • Датой заключения договора является недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом(статья 3-433 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • Если это право требует государственной регистрации, а также если законом не предусмотрено иное (ст. 2, 223 ГК РФ);
  • Дата возникновения имущественных прав, не возникших из сделки, а также иных прав, подлежащих государственной регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, документ о государственной регистрации);
  • Дата окончания действия прав на имущество, возникшего ранее;

Следует отметить, что государственная регистрация в большинстве случаев законодательно закреплена, имеет значение в связи с зарегистрированными правами, но при возникновении вещных или иных зарегистрированных имущественных прав государственная регистрация может быть именно таким случаем:

  • Право собственности на жилое помещение, жилищное строительство, дачу, гараж или других членов потребительского кооператива, либо на квартиру, дачу, мотылек, предоставленные этим лицам кооперативом;
  • В случае смерти наследодателя наследники вступают во владение наследуемым имуществом со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя); в этом случае свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом, является подтверждением права наследования;
  • Гражданское право Российской Федерации (п. 5 ст. 488, согласно ст. 3, ст. 489), при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, в этом случае залог происходит в срок, указанный в законе, благодаря закону. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в законе о государственной регистрации, а в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае в зависимости от того, как осуществляется государственная регистрация ипотеки.

С учетом содержания пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 2 Закона Об ипотеке общие правила о залоге по договору заключаются в результате нерегистрации такой ипотеки в порядке, установленном законом О залоге Р. И. Иванова, ссылаясь на вышеуказанное законодательство, считает, что ни продавец, ни покупатель, как заинтересованное лицо, не зарегистрировали залог недвижимого имущества в кредит.

Аналогичным случаем является начисление залога по закону по договору ренты. В этом случае правоустанавливающим документом выступает нотариальный договор аренды (ст. 584 ГК РФ), а моментом начисления залога - момент передачи имущества плательщику арендной платы.

Наличие государственной регистрации создает для правообладателя оценку законности права на недвижимое имущество. Однако следует отметить, что в данном случае государственная регистрация не является заменой судебных актов. Их соотношение уменьшается следующим образом:

  • Часто решение суда выступает в качестве титульного документа, который служит основанием для государственной регистрации (статья 1, статья 17, пункт 28);
  • Государственная регистрация может быть приостановлена судебными актами чаще всего по решению суда до принятия судом решения по существу дела (пункт 4 статьи 19 закона о государственной регистрации);
  • Как ненормативный акт государственной регистрации государственного учреждения она считается недействительной, если не подчиняется законам и иным правовым актам и не нарушает права и законные интересы заинтересованных лиц;
  • Суд, по ходатайству заинтересованных лиц, образовавших основание для государственной регистрации, на материально-правовой основе может быть признан недействительным (незаконным).

В соответствии со статьей 28, документ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленный решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежит регистрации на общих основаниях.

Согласно статье 5, статье 2 закона о государственной регистрации, отказ в уклонении регистрирующего органа от государственной регистрации или государственной регистрации не должен нарушать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, необходимого для регистрации в суде или арбитражном суде одновременно с уклонением от государственной регистрации торговой стороны в соответствии со статьей 165 ГК РФ другая сторона может обратиться в суд за защитой своих прав, суд, предварительно подтвердив, что ответчик необоснованно уклоняется от регистрации сделки.

Статья 5 закона о государственной регистрации гласит, что участник правоотношений возникает в момент государственной регистрации прав на сделки с недвижимым имуществом с ним, а также при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Юридические действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляются органами государственной власти и органами местного самоуправления от имени органов местного самоуправления. Эти и другие органы действуют в пределах компетенции, установленной законом об определении их статуса.

Что касается учреждений, осуществляющих государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней, то эта система сейчас достаточно сложна и далека от окончательного формирования.

Статья 9 закона статья 122-ФЗ, а также недвижимое имущество, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 1998 года № 288 в соответствии с принятым соответствующим положением и соглашением с ним:

  • Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
  • Проверка действительности документов, представленных заявителем, и наличия у лица или органа, создавшего документ, соответствующего права;
  • Проверка наличия ранее зарегистрированного и задекларированного недвижимого имущества и его прав на совершение сделок с ним;
  • Правовая экспертиза документов, представленных для государственной регистрации прав на определение соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверка законности сделки;
  • Подать запрос на информацию и документы, необходимые для государственной регистрации прав;
  • Внесение записи в единый государственный реестр прав;
  • Выдача свидетельств о государственной регистрации прав;
  • Создать специальную надпись на документе, представляющем содержание сделки;
  • Выдача информации о зарегистрированных правах;
  • Регистрация недвижимых вещей без владельцев в установленном порядке;
  • Сохранение записей при осуществлении государственной регистрации прав;
  • Обеспечение бессрочного хранения правоустанавливающих документов дел о недвижимом имуществе, а также единого государственного реестра прав, в том числе книг учета документов.

Статья 2, статья 9 122 - согласно ФЗ - порядок подготовки и структурирования судебных органов, а также принципы их организации устанавливаются субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции Российской Федерации.

Статья 122 - до вступления в силу федеральным органом государственной власти субъектов Российской Федерации и органом государственной власти субъектов Российской Федерации был издан определенный нормативный акт о регистрации определенного вида имущества.

Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданское право применяется Российской Федерацией в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Она представлена Гражданским кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами, регулирующими отношения, указанные в пунктах 1 и 2.

Статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы гражданского права, включенные в другие законы, должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации. Кроме того, отношения, предусмотренные статьями 1 и 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, иногда регулируются указами президента, противоречащими Гражданскому кодексу и иным законам, а в соответствии с Гражданским кодексом и иными законами президента РФ Правительство РФ вправе принимать законы, в том числе нормы гражданского права.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что закон 122 - ФЗ, который был принят до введения в действие муниципального акта о регистрации прав на определенный вид имущества, такой подход к статусу указанных актов органов местного самоуправления, имеющих бухгалтерский характер, подтверждается статьей 4 - ФЗ, согласно которой право собственности и иные имущественные права не подлежат регистрации.

Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью


Оно и подлежит ведению Единого государственного реестра прав на торговлю недвижимым имуществом, норма о котором (с изменениями на 23.12.99 г.) была утверждена Указом Президента РФ от 18 мая 1998 г. № 219.

На самом деле состоит из трех основных компонентов:

  • Книга документов;
  • Отдельные объекты недвижимого имущества, существующие и прекращенные права на эти объекты, правообладатели, существующие и прекращенные права прав, оформленные в соответствии с установленными требованиями;
  • В случае юридических документов.

Вы должны знать, что внесенная в единый государственный реестр прав запись является лишь источником юридически значимой информации, права на имеющееся недвижимое имущество, а также права на его использование.

Судебный орган по регистрации прав ведет книгу учета документов, полученных для государственной регистрации. Далее при заполнении этой книги принятому к регистрации документу присваивается введенный номер, после чего начинается регистрация прав, регистрация прав или ограничение регистрации прав или сделки государства.

Эта книга содержит информацию обо всех документах, которые вы можете зарегистрировать. Если решение об отказе в государственной регистрации было принято на основании документа, то в книге делается отметка,в этом случае регистрационная запись не производится, а регистрационный номер не присваивается.

В случае принятия решения об осуществлении государственной регистрации сведения о регистрации отражаются в реестре выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Реестр выданного свидетельства о государственной регистрации прав правообладатель или любое другое лицо, обратившееся с заявлением о регистрации ограничений (обременений), должен быть зарегистрирован в Государственном реестре, составленном по его заявлению.

Кроме того, судебный орган должен иметь книгу учета сведений, выданных из Единого государственного реестра. Книга содержит данные по всем запросам на получение информации от ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и других документов из ЕГРП.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов - по каждому объекту недвижимости, оформлению прав или сделок с ними подавалась заявка. Каждый раздел единого государственного реестра идентифицируется по номеру отпечатка пальца или условному номеру объекта. Все записи о недвижимом имуществе, правах на объекты, явлениях, перемещениях и прекращении и ограничении таких прав (обременений) должны быть пригодными, но раздел единого государственного реестра размещается по принципу единого объекта недвижимости.

 

В регистрационном округе, где система государственной регистрации находится на ранних стадиях, обычно нет раздела с записью земельного участка или здания о квартире.

 

Эти разделы появляются в Едином государственном реестре только в том случае, если собственник квартиры принимает решение о регистрации квартиры, и пока к каждому собственнику квартиры относятся только те разделы, в которых есть запись о квартире, так как квартира в многоквартирном доме подчиняется независимому закону. Согласно статье 289 ГК РФ, благодаря закону собственнику квартиры также принадлежит доля собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ), которая является правом собственности на квартиру.

Как уже было сказано выше, каждый раздел Единого государственного реестра идентифицируется по номеру отпечатка пальца, соответствующему номеру отпечатка пальца объекта. Отсутствие кадастрового номера объектов недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта является условной, которая присваивается Министерству юстиции для регистрации прав и определения структуры и порядка уступки прав, находящихся в компетенции Российской Федерации.

В статье 12 закона о государственной регистрации каждый раздел Единого государственного реестра состоит из трех подразделов, в которые вносятся строго определенные сведения.

Подраздел I существует 4 формы упрощенного подраздела I объектов недвижимости на основании документов, заверенных организацией, осуществляющей кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории зарегистрированного района: земельный участок; здания или сооружения;жилые дома, нежилые здания и другие составные части строения, земельные участки из земель лесного фонда зданий или сооружений.

Если товар прекращает свое существование (например, слияние товара), то закрывается соответствующий раздел Единого государственного реестра, который используется для закрытия раздела.

Подраздел II формируется из записи о праве собственности и ином праве собственности на основании сведений, содержащихся в титульном документе. Основанием для создания записи о регистрации права собственности или иного вещного права на объект недвижимости подраздела II является правоустанавливающий документ. В соответствии со статьей 17 122 закона - ФЗ это:

  • Государственные или муниципальные акты, изданные в пределах их компетенции;
  • Договоры и другие сделки с недвижимостью;
  • Акты, связанные с приватизацией объектов жилищного фонда (свидетельство);
  • Свидетельство о праве наследования;
  • Решение суда, вступившее в законную силу;
  • Акты о праве на недвижимое имущество, выданные государственными органами (свидетельство);
  • Передача прав на недвижимое имущество или иные акты обращения с ним.

Следует отметить, что все эти документы должны соответствовать закону о месте и времени совершения сделки, выдачи справок, выдачи актов. Судебный орган по регистрации прав должен подтвердить юридическую силу документов, представленных для государственной регистрации.

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это и обязательная государственная регистрация прав на сделки с недвижимым имуществом должны быть представлены в орган государственной регистрации документов, перечень которых установлен Федеральным законом. Как правило, эти документы должны соответствовать закону, который действует по месту и времени регистрации, получения и опубликования.

Заявление на государственную регистрацию.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя, стороны договора или лица,уполномоченного им (ими) на это, в связи с чем законодателем установлен декларативный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается в судебный орган вышеуказанными лицами для регистрации прав. Если заявитель является агентом, то требуется доверенность.

Если правообладателем или стороной договора является несовершеннолетний (несовершеннолетний) В возрасте до 14 лет или гражданин, признанный недееспособным, законным представителем несовершеннолетнего является родитель,усыновитель или опекун, а законным представителем ребенка-инвалида - опекун.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут подать заявление на регистрацию самостоятельно, но с согласия своих законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, все стороны, участвующие в договоре, могут подать заявление на регистрацию прав по договору. Но если из текста статьи 16 закона о государственной регистрации следует, что речь идет о договоре, не требующем нотариального заверения и не заверенном нотариусом, то государственная регистрация подается в суд, где другая сторона имеет право вынести решение, обязательное для государственной регистрации в судебном органе по регистрации прав, если одна из сторон не имеет права на государственную регистрацию.

Если право возникло на основании договора, который не требует нотариального удостоверения, но был заверен по требованию сторон, то заявление одной из них должно быть подано на государственную регистрацию (согласно государственной регистрации).

Закон о государственной регистрации не отражает обстоятельств, при которых законом предусмотрено обязательное нотариальное заверение договора. Закон связывает только условия договора - нотариальное заверение и определение круга лиц, имеющих право подать заявление о государственной регистрации, поэтому государственная регистрация, нотариальное заверение договора нотариально удостоверяется законом.

Исключением из заявительного порядка является регистрация судебными органами ограничений (долгов), возникших в силу закона, например, купли-продажи в рассрочку или с отсрочкой платежа. Эти ограничения возникают против воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским кодексом, и являются обязанностью регистрирующих органов, поэтому исключением из общих правил процедуры подачи заявления о невозможности ограничения имущества (обременения) является также то, что регистратор будет заполнять сведения о реестре обращения взыскания на имущество. Основанием для проведения регистрации является решение суда об аресте имущества.

Статья 16 122 закона - ФЗ определяет основные правила подачи заявления о регистрации прав или сделок:

  • Если сделка заключена в простой письменной форме, то заявление подается в договор всеми сторонами;
  • Если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, то заявление обычно подается приобретателем имущества и документы представляются на регистрацию;
  • Если сделка нотариально заверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, представленном в регистрационных документах, то заявление, представленное всем сторонам договора, не повлияет на передачу.

Идентификация заявителя.

Заявителем может быть как правообладатель, так и другие участники сделки, а также представитель юридического лица, поэтому удостоверение личности заявителя, имеющего право подать заявление на регистрацию, выглядит следующим образом:

  • Паспорт гражданина Российской Федерации;
  • Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации, выезжающего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории Российской Федерации;
  • Загранпаспорт общего гражданина иностранного гражданина, который зарегистрирован в органах внутренних дел или иных уполномоченных органах;
  • Для несовершеннолетних: свидетельство о рождении, выданное органом записи актов гражданского состояния;
  • Вид на жительство для иностранных граждан или лиц без гражданства;
  • Действующее военное удостоверение личности;
  • Военный билет срочной службы;
  • Паспорт моряка;
  • Временные удостоверения личности граждан Российской Федерации вместо утраченного паспорта, выданные органами внутренних дел;
  • Свидетельство о рассмотрении заявления о признании беженцем на территории Российской Федерации по заслугам;
  • Свидетельство беженца, выданное миграционной службой.

Учредительные документы юридических лиц.

Согласно статье 52 Гражданского кодекса Российской Федерации, учредительные документы юридического лица содержат сведения, необходимые для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также правоспособность и подведомственность самого юридического лица. Если юридическое лицо создается на основании индивидуального акта, который выдается (например, приказ от организации более высокого уровня), то при регистрации права или сделки с недвижимостью необходимо учитывать последнее.

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, представляют нотариально заверенные копии документов о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Правила ведения единого государственного реестра прав, помимо учредительных документов, предусматривают выдачу свидетельства о государственной регистрации юридического лица и квитанции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН, статья 18 положения).

Документы, подтверждающие полномочия правообладателя и представителей других участников сделки:

  • Представителем участника сделки является лицо, уполномоченное регистрировать его права и сделки с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством;
  • При определении компетенции лица необходимо учитывать этапы деятельности юридического лица, например, обычную деятельность, ликвидацию или банкротство;
  • Возможно, будет излишним описывать ситуацию в уже знакомом состоянии. Ситуация в экономике, проблемы в правовом поле, социальная буря - все это страна переживает уже не первый год. Модель построения современного общества - это система неразрывных связей между экономикой и правом.
  • Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение эффективного использования и развития объектов недвижимости для удовлетворения потребностей общества и граждан.

На мой взгляд, основными последствиями реализации государственной политики являются:

  • Вовлечение в оборот гражданами земельных участков и другой недвижимости;
  • Обеспечение государственной защиты прав на недвижимое имущество и баланса интересов юридических лиц;
  • Строительство и развитие системы залогового финансирования недвижимости и привлечение инвестиций в залог недвижимости;
  • Функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также при покупке недвижимости в том случае, если здание находится на государственной или муниципальной земле, необходимо обеспечить правовую возможность гражданско-правовой купли-продажи единого объекта недвижимости, а также обеспечить удовлетворение интересов покупателя.

Правовые требования к продавцам (дарителям, иным отчуждателям, ломбардщикам) осуществлять право собственности на земельные участки под зданиями, сооружениями, предприятиями (иное отчуждение, залог) до принятия закона.

Отмена необоснованных ограничений на оборот гражданами земельных участков; необходимо отказаться от оборота "первого порядка" земельных участков (например, п. 129 ГК РФ) и иного недвижимого имущества, купли-продажи, если это прямо предусмотрено Федеральным законом, который может быть уточнен только в том случае, если собственник имущества может осуществлять свои права на имущество, в том числе на его распоряжение, а также свободно покупать и продавать.

Необходимо создать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости.

Законодательная интеграция единства кадастрового учета должна включать регистрацию земельных участков и объектов недвижимости, размещенных на них в качестве физических объектов.

Для обеспечения опубликования кадастровой информации о недвижимом имуществе в связи с постановкой на кадастровый учет закрепляются права и обязанности кадастровых органов и граждан. Дактилоскопическая регистрация единого объекта недвижимости в муниципальной или иной установленной юрисдикции может быть использована для идентификации земельных участков,зданий,земельных участков и других объектов недвижимости.

Надежность регистрации прав на недвижимое имущество, доверие к записям единого государственного реестра прав и, в дальнейшем, обеспечение перехода к принципу полной государственной защиты имущественных прав добросовестных покупателей.

Определить содержание права на застройку с использованием недвижимого имущества. Для того чтобы использовать и изменять имущество от произвольных изменений со стороны властей, необходимо установить, публично информировать и защищать права собственников имущества. Правила обращения с землей заранее определяются местным законодательством, и не сиюминутным решением другого аппаратчика, а правовым зонированием территории.

Совершенствование гражданского законодательства в сфере недвижимости. Гражданский кодекс Российской Федерации о недвижимом имуществе является единым, что отражает особенности недвижимого имущества и отличает его от движимого имущества.

Заключение

Изменение земельного законодательства, за исключением несоответствий в нормах гражданского законодательства о недвижимости. Подготовьте законопроект и внесите изменения в действующее законодательство об определении земельного участка как основополагающего элемента недвижимости, а любые строительные изменения-в определение земельного участка.

В частности, все "вторичные" вещные полномочия (в том числе право собственника здания на земельный участок, находящийся в собственности другого лица, в том числе сервитут) должны быть отнесены к категории ограниченных вещных полномочий.