Применение на практике методов оценки объектов недвижимости

 

По этой ссылке вы найдёте много образцов и примеров готовых тем для рефератов по экономике:

 

Рефераты по экономике

 

Посмотрите похожие темы рефератов возможно они вам могут быть полезны:

 

Понятие предприятия, юридического лица, основные признаки и учредительные документы

Роль информации при принятии решений в стратегическом менеджменте

Анализ структуры конечных расходов и потребления населения

Перспективы развития рынка торговой недвижимости в Красноярске

 

Введение:

 

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления недвижимостью. Постепенно с формированием в России класса собственников недвижимости возникает проблема ее эффективного использования и, соответственно, возникает потребность в услугах оценщика.

Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. По сути, есть различия в этих двух областях: в оценке и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативно-правовая база купли-продажи недвижимости, все более актуальным становится определение стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе земельных участков).

В настоящее время оценка недвижимого имущества остается одним из наиболее востребованных видов оценочной деятельности, включая расчет стоимости объекта или индивидуальных прав по отношению к оцениваемому объекту, например, права аренды, права пользования и т. д. В современном обществе, помимо случаев обязательной независимой оценки, потребность в оценке недвижимости в целом возрастает. Часто стоимость недвижимости очевидна для ее владельцев или потенциальных покупателей. Однако после независимой оценки недвижимости ее стоимость может быть существенно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости проводится оценка собственности.

Оценка недвижимости становится все более необходимой при покупке и продаже недвижимости, получении кредита под залог имущества, страховании имущества, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования. Довольно часто собственники неэффективно управляют своим имуществом и при продаже определяют его рыночную стоимость без привлечения оценщиков. Эти проблемы отрицательно сказываются на прибыльности и, в конечном итоге, на стоимости недвижимости в целом.

 

Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

 

Понятие недвижимости и ее виды

Разделение собственности на движимое и недвижимое восходит к временам римского права, и хорошо известно, что недвижимость является той основой, без которой невозможно существование любого развитого общества и государства. Рассмотрим, как трактуется понятие недвижимости.

Под недвижимостью А.П. Ковалев понимает любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Кружин А.Б. считает, что собственность является недвижимой по своему характеру, или в силу своего назначения, или в силу объекта, которому они принадлежат.

По утверждению А.Г. Грязнова недвижимое имущество или недвижимое имущество - недвижимое имущество и все материальное имущество. Включает в себя все материальное имущество, находящееся ниже поверхности земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле.

Балабанов И.Т. считает, что недвижимость признается по земельному праву и все виды земель, дома, фабрики, фабрики, магазины, всевозможные постройки и пустые дворы, а также железные дороги.

Как видно из приведенных выше определений, все они тесно пересекаются и в основном имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все, что с ней неразрывно связано.

На данный момент Гражданский кодекс Российской Федерации - далее - Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 130) определяет, что к недвижимым вещам - (недвижимое имущество, недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр, изолированные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба и назначения.

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами земельные участки также считаются недвижимостью), что в свою очередь предполагает ее значительную ценность. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют свое обычное предназначение и, соответственно, дешевеют. Так, деревья, выращенные в специальных питомниках или домах, предназначенных для сноса, недвижимостью не считаются.

При этом к недвижимому имуществу относятся и объекты, недвижимые по своей физической природе. К ним относятся воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и др.). Юридическое признание указанного имущества недвижимым (хотя по своей физической природе является движимым) связано с тем, что оно дорогое и требует специальной процедуры регистрации, которая предусмотрена для недвижимого имущества.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека;
• являющиеся результатом труда человека;
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

• одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
• несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

 

Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества

 

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости  является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой  товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, то потребительная стоимость определяется на основе текущего использования собственности.

Стоимость замещения (стоимость воспроизведения копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта оценки. Здесь использованы те же архитектурные решения, те же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ схожее. В этом случае воспроизводятся те же моральные качества объекта и те же недостатки архитектурных решений, что и у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату проведения оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего равноценную полезность оцениваемому объекту, но встроенного в новый архитектурный стиль с использованием современных стандартов дизайна и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта.

Таким образом, стоимость замены выражается стоимостью воспроизведения точной копии объекта, а стоимость замены - стоимостью создания объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (аналогично понятию «ценность от использования») означает стоимость имущества, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного дизайна. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемого дохода этого инвестора и конкретной ставки его капитализации.

Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта или объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя может быть одинаковой. Этот тип ценности субъективен.

Страховая стоимость объектов недвижимости - это стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Исходя из страховой стоимости имущества, определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Остаточная стоимость - это чистая сумма денег, которую владелец собственности может получить, когда собственность ликвидируется или когда ее заставляют продать.

Первоначальная стоимость недвижимости - это фактическая стоимость приобретения или создания на момент начала ее использования.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом амортизации.

Стоимость имущества в его текущем использовании - это рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования, предполагая возможность его продажи на рынке.

 

Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки

 

Выделяют следующие ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки:

• передаваемые имущественные права. Цена предложения объекта, оформленного в собственность, выше цены предложения объекта, неоформленного в собственность (договор долевого участия, инвестиционный договор).
• условия финансирования. Цена предложения для различных объектов могут отличаться из –за разных условий финансирования. Так, например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделку финансирует продавец с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. В этом случае покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы компенсировать продавцу такое льготное для покупателя финансирование. И наоборот, процентные ставки по кредиту вше рыночного уровня дают возможность приобрести объект по более низким ценам.
• условия продажи. Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки.Она может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуется наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные, родственные связи могут также оказать влияние на цену объекта недвижимости.
• рыночные условия. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, высотных или уплотненных ограничений на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом.
• местоположение. Одним из основных факторов, влияющих на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах с хорошо развитой инфраструктурой (шаговая  доступность школы, детского сада, поликлиники, аптеки, продовольственных магазинов), стабильной транспортной доступностью, цены на квартиры выше, чем в удаленных или малопрестижных районов.

е)физические характеристики:

• год постройки дома. Чем моложе дом – тем более высокая стоимость квартиры.
• тип планировки. Дома повышенной комфортности являются одним из самых дорогих, а «хрущевки» стоят дешевле остальных домов, их строили как временное жилье.
• материал стен. Квартиры в кирпичных домах, дороже квартир, расположенных в панельных или блочных домах.
• этаж/этажность. Квартиры, расположенные на средних этажах, дороже квартир, расположенных на первом или последнем этажах.
• площадь. Площадь комнат квартиры может повлиять на решение покупателя, но не на стоимость.
• состояние. Чем лучше состояние квартир, тем выше её стоимость.

Сравнительный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

 

Заключение

 

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.