Особенности финансирования проектов коммерческой недвижимости

 

По этой ссылке вы найдёте много образцов и примеров готовых тем для рефератов по экономике:

 

Рефераты по экономике

 

Посмотрите похожие темы рефератов возможно они вам могут быть полезны:

 

Зарубежный опыт нормирования труда и рекомендации по использованию в отечественной практике

Влияние институтов на экономическое поведение индивидов

Договор форфейтинга

ВВП. Потенциальный ВВП. Экономика полной занятости. Структурный спрос

 

Введение:

 

Сегодня вся наша жизнь очень сильно зависит от рынка коммерческой недвижимости. Ведь все цены на товары корректируются в зависимости от места, где они продаются. Не секрет, что аренда небольшого магазинчика на Невском обойдется в ту же сумму, которую пришлось бы заплатить за аренду банка с оборудованием где-нибудь в деревне. Имея права на недвижимость на Невском, вы можете получить кредиты в банках на площадь своего помещения. Во второй части своей работы я дал обзор рынка коммерческой недвижимости.

Активно используя интернет-ресурсы, мне удалось получить самую свежую информацию о рынке недвижимости и дополнить свою работу последними публикациями в мире коммерческой недвижимости.

 

Коммерческая недвижимость

 

Очень небольшая часть рынка недвижимости отведена под коммерческую. В основном 90% - это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - это коммерческая недвижимость. Сюда входят здания и помещения, предназначенные для производственных целей. Это мастерские, фабрики, фабрики, мастерские и т. д. Сюда также входят всевозможные офисы, торговые площади и все другие площади, которые не приспособлены для проживания, но для ведения бизнеса, бизнеса, складирования товаров, торговли или оказания услуг.

Недвижимость как экономический актив

Наиболее существенное различие между недвижимостью состоит в том, что она одновременно способна работать на разных людей с разными экономическими качествами. Один и тот же объект недвижимости можно приобрести для использования, а также сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято делить все активы (вещи, ценности) на два больших класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (денежные средства, банковские счета, ценные бумаги). Первые непосредственно участвуют в производственном процессе, а доход поступает от их производительного использования. Последние являются отражением определенного вклада в этот процесс и напрямую, без видимого участия в производстве, приносят доход. (Неслучайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов выделяют нематериальные активы, которые также задействованы в производственном процессе, но не имеют материального характера. определенная традиция.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как вид финансового актива (который в отличие от других видов этого актива - акций, облигаций, валюты - имеет материальную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или промышленного использования. (С определенным упрощением можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар, и как капитал.)

Следует отметить, что в современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а иногда даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: «Недвижимость - финансовый актив»; Волочков Н.Г., напротив, пишет, что «недвижимость относится к категории товаров». По мнению автора, это тот случай, когда правы оба.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса приводит к множеству мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на решения о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода за счет сдачи в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как вид финансовых активов, если приобретается для потребления (промышленного или личного), то как вид реальных активов.

Для различения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации в составе реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимость, используемая для получения дохода вне производственной деятельности, - «инвестиционная»" недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как ча­сти активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы:

• Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществле­ния его деятельности?
• Где должна быть расположена недвижимость предприятия?
• Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффек­тивности предприятия в целом?
• Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены право­мочия различных уровней управления и подразделений по отношению к не­движимости?
• Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопро­сы:

• Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направле­ниям инвестиций?
• Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как ак­тив, который должен занимать место среди иных активов?
• Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

• в виде будущих потоков денежной наличности;
• в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богат­ства собственника недвижимости;
• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

 

Особенности доходов от недвижимости

 

• Стабильность дохода

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

• Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью).

• Необходимость в управлении

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зави­сит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать кон­тролем над активом.

• Неоднородность

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, оп­ределяющий существенную дифференциацию в доходах между различными едини­цами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

• Защищенность доходов от инфляции

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфля­ции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

• Высокие трансакционные издержки

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

• Низкая ликвидность

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Про­дажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возмож­ной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правиль­ной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реали­зации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное сни­жение может не дать эффекта.

• Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

• Особенности ценообразования

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с цен­ными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

• Сохранность инвестируемых средств

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвести­рованных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудше­ния ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополни­тельных усилий (страхования, например).

• Сложность финансовых потоков

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период созда­ния объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в поло­жительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами акти­вов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного порт­феля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной свя­зи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообра­зие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона бу­дет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

 

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансо­вом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых ак­тивов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.

 

Оценка недвижимости

 

Коммерческая недвижимость в конечном итоге подразделяется по мировой системе на классы A, B, C и D. Но во второй части курсовой будет объяснено, что такая классификация еще пока не прижилась в России. Если быть кратким, то первые два класса, это торговые центры с огромной площадью, в основном гипер-маркеты и предприятия гиганты, последние 2 класса – это мелкие офисы и всевозможные маленькие магазины.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы основанные на представлениях пользователя

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

 

Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

 

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

 

Принципы, связанные с рыночной средой

 

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение.Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

 

Заключение

 

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.