Основы управления недвижимостью

 

По этой ссылке вы найдёте много образцов и примеров готовых тем для рефератов по экономике:

 

Рефераты по экономике

 

Посмотрите похожие темы рефератов возможно они вам могут быть полезны:

 

Информационно-аналитическая справка по представителям бизнес-сообщества Польши

Роль иностранного капитала в международных инвестиционных проектах на примере

Научно-техническая революция

Анализ целей и функций системы управления предприятием (организацией)

 

Введение:

 

Цель данной работы - провести комплексный анализ на примере пяти районов города Стерлитамак - проспект Ленина, проспект Октября, Юго-Западный, ВТС, Сода. Работа посвящена изучению только части рынка недвижимости и представляет собой выборку таких объектов как: квартиры в многоэтажных домах, частные жилые дома и элитное загородное жилье (коттеджи), земельные участки под застройку жилого дома.

Отбор данных о предложениях недвижимого имущества проводился на основании материалов газет «Из рук в руки», «Буй-продажа», сводок горкома земли и телетрансляций. Рынок недвижимости города Стерлитамак разнообразен, как и все рынки. Предложения по продаже недвижимости от агентств, работающих на рынке Стерлитамака, в выборке не представлены, так как стоимость риелторских услуг искажает реальную рыночную стоимость объекта.

Оборот на рынке недвижимости огромен и есть тенденция к его развитию, особенно в секторе земельных участков под строительство жилого дома, поскольку доходы горожан растут в связи с развитием промышленности города, выход заводов на мировые рынки и получение зарубежных заказов на их продукцию.

Тема работы актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень изменчивая субстанция, не может быть предсказан с большой точностью на несколько лет вперед. Можно только отметить основные тенденции в его развитии.

Рынок недвижимости в России еще молод, не полностью сформирован и не имеет четко структурированной законодательной и правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, вероятно, это связано с несовершенным законодательством в нашей стране. Кроме того, граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но они также мало знают о посреднических фирмах, которые живут на рынке жилья.

В курсовой работе приводятся статистические данные по состоянию на 2006 год в сфере недвижимости, такие как предоставление жилья населению, способы приобретения жилья, характеристики спроса и предложения на рынке.

Основная цель работы - системный подход к анализу недвижимости. Основные компоненты недвижимости как системы:

• пространственное и экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов для предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;
• вид использования, который решающим образом определяет состав, содержание и количественные значения всех показателей, относящихся к недвижимости;
• месторасположение, отражающее главную отличительную черту недвижимости - ее неразрывную связь с землей.

Системный подход также проявляется в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих знаний и решений.

Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимостью получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейтинг.

Стерлитамак интересен для анализа рынка недвижимости, как непостоянный город с богатым историческим прошлым и культурным наследием.

В текущей рыночной ситуации интересно проследить, как новое законодательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства, землепользования и закон о деятельности с недвижимостью изменит отношения между участниками рынка недвижимости.

Недвижимость по определению Гражданского кодекса Российской Федерации - вещь сложная. Составными частями объекта недвижимости как сложной вещи являются земельный участок, на котором он расположен, и сам объект. Поэтому при истребовании прав на объект недвижимости и его регистрации возникает множество проблем и задержек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости, возникают по многим из простейших причин: срок действия сертификатов, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, удаленность самого объекта для доступа к нему, проблема четкости определение пакета необходимых документов, длительности любой сделки, дороговизны оформления документов.

 

Субъекты рынка недвижимости

 

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица – граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;
• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
• поиск инвесторов;
• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
• отбор и привлечение подрядчиков;
• контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает: перед инвестором – за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями – за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями – за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ; перед потребителями – за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) – центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости – земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

 

Рынок недвижимости г. Стерлитамака

 

После застоя 1990 - 1997 гг. рынок н6едвижимости г. Стерлитамака начинает расти: сначала постепенно, а теперь уже быстрыми темпами. Этому способствовал толчок спроса населения, желающего улучшить свои жилищные условия, а так же политика местных властей, направленная в помощь населению и улучшения социального положения граждан.

Это такие программы как:

• выплата от стоимости приобретения жилья на ребенка суммы стоимости 8 кв. метров данного жилья (например: Вы купили квартиру стоимостью 420 тыс. рублей, т.е. по 14 тыс. руб. за 1 кв. метр. Тогда при рождении ребенка Вам возвращается сумма в размере 8×14=108 тыс. рублей). Особенно данная программа получила широкое распространение в сельской местности, куда государство, с одной стороны, обеспечивает приток населения, а с другой стороны, семьи, которые хотят иметь по 5-6 детей и их устраивает жизнь в сельской местности (особенно, если данная сельская местность отличается от города лишь видом хозяйственной деятельности и экологической обстановкой).
• выплата подоходного налога (13 % от стоимости приобретенного жилья). Именно эта программа мешает проследить динамику роста или спада на рынке вторичного жилья, так как граждане, вместо того чтобы оформлять договоры дарения или обмена жилья, по договоренности между сторонами, оформляют договора купли-продажи.

Также существуют программы такие, как: «Ипотечное жильё» и «Жильё молодым семьям». Принцип программы следующий: заказчик-муниципалитет города по договору со строительными фирмами строит на свои инвестиции жилые дома и продает квартиры в рассрочку на несколько лет под проценты (в нашем городе это Юго-Западный район со своей инфраструктурой: дорогами, детскими садами, школами, магазинами и поликлиниками). Здесь мы видим три стороны: заказчик-подрядчик-покупатель. Эта взаимосвязь выгодна всем:

1. Пусть заказчик имеет хоть и небольшие проценты с продажи квартиры, но зато действует политика, направленная для улучшения социального положения средних слоев населения – основной массы, что крайне немаловажно.
2. Подрядчик – строительная фирма – всегда обеспечена работой, т.е. существует занятость населения. Строительство становится чуть ли не ведущей отраслью. Это дает толчок к росту различных строительных организаций.
3. Покупатели – граждане – они могут приобрести жилье с рассрочкой платежа от 5 до 27 лет в новом доме.

Вывод. Всё это привело к тому, что строительство идёт быстрыми темпами, развивается. Гражданам хочется купить ту квартиру или дом, где никто не жил, где всё можно начать заново. Растет спрос на новое жильё, и как последствие растут цены.

Население ищет выход. Вторичное жилье более доступное. Районы с таким жильем более благоустроены, более озелены. Необходимо обратить свое внимание и на то, что сейчас везде ведется реконструкция, которая заключается не только в том, что ведется евроотделка фасадов домов, но и перестраивается внутренняя планировка квартиры. Вторичное жилье тоже пользуется большим спросом. Уже в середине марта 2006 года цены на вторичное жильё выросли так, что стали равными ценам первичного жилья. Особенно пользуется спросом вторичное жилье с хорошей внутренней отделкой. Появилось много фирм и частных физических лиц, которые скупают квартиры, находящиеся не в самом лучшем виде (мягко говоря) и ведут там достаточно хорошую отделку или евроремонт. После ремонта такая квартира перепродается гораздо дороже.

Отдельное место необходимо отвести частным жилым домам, коттеджам и земельным участкам. Земельный участок без построек стоик треть всего строительства. Выгодно ли его покупать? Такие участки скупают малые фирмы и выстраивают коттеджи стоимостью от 3-х до 10 млн, и продают обеспеченным лицам, которые не хотят тратить свое время на строительство и которым гораздо проще купить, нежели построить.

С другой стороны, участки скупают граждане, у которых доход повыше среднего и которые хотят сами построить себе дом. Строительство ведется своими силами. Но таких очень мало: менее 1%.

В сентябре-декабре 2005 года был введен проект по застройке района жилыми частными домами «Тип 7. Классика». Местоположение домов: 30 частных домов внутри построек из девятиэтажных домов в районе Юго-Западный. Дома площадью в 60 кв. метров и стоимостью в 1,5 млн рублей были раскуплены до начала строительства нулевого цикла. Это говорит о том, что людей уже не устраивает просто квартира, поэтому спрос на частные небольшие дома стоит на третьем месте по приобретению жилья на рынке недвижимости.

 

Правовое регулирование на рынке оборота жилой недвижимости г. Стерлитамака

 

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен, точнее — с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды. Таким образом, первичной из тех функций, которые выполняет недвижимость в современном мире, является сугубо утилитарная защитная функция. Она же, естественно, является и наиболее общей — её способны выполнять все без исключения объекты недвижимости являющиеся продуктом труда.

Любое общество, достигшее определенной стадии своего развития, нуждается в урегулировании самых различных отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членам и государством. Подобное регулирование обеспечивается посредством создания специальных норм, называемых правовыми или юридическими. При отсутствии законодательной нормы регулирование отношений на федеральном уровне осуществляется посредством принятия указов Президента РФ (действуют до принятия соответствующего закона). Обязательным требованием для всех законов и указов Президента РФ является их соответствие Конституции РФ.

Только наличие правовой нормы является признаком урегулированности тех или отношений. С другой стороны, только отношения, которые соответствуют правовым нормам, являются действительными (имеющими юридическую силу). Любое отношение включает в себя четыре элемента:

Естественно, что преобладающей частью отношений, имеющих место в любом обществе являются, те, которые связаны с функционированием экономической системы и, в первую очередь, с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ. Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости.

Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности» (п. 1, ст. 2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений. Помимо гражданских, могут существовать отношения, основанные «на административном или ином властном подчинении одной стороны другой» (п. 3, ст. 2 ГК РФ).

Таковы общие положения, которые определяют правовое понятие недвижимости. С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. В этом смысле понятие недвижимости является первичным, служит исходным пунктом последующего экономического анализа, поскольку абсолютно необходимым условием осуществления любой экономической деятельности является наличие правовой среды. В РФ такой законодательной нормой является ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость является одним из немногих объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве. Недвижимость обладает существенной спецификой как сама по себе (как объект), так и по характеру своего рыночного оборота. Все это положения находят свое отражение в законодательстве.

Основными особенностями недвижимости следует считать:

Вещную природу. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительная стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому). Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямо пропорциональным по отношению к ней.

Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения (см. раздел 2.1.2). При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам не движимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения).

Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).

Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Земля — это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета, определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности — земельный участок — является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс. Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характеристиками, но к характеристиками местоположения. Соответственно, и стоимостной эквивалент у объектов недвижимости с равной потребительной стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее время стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка в составе городской территории, а для прав аренды.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О разграничении государственной собственности на землю”.

В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Основания возникновения прав на землю: Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Условия приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) или в безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Недвижимость как сложная вещь в соответствии со ст. 134 ГК РФ определяется так «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Как уже отмечалось, критериальным признаком недвижимости является неразрывная связь с землей. Это означает, что любой объект недвижимости есть единое целое объекта и земельного участка, на котором он расположен. Они не могут быть разделены.

Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта представляет собой имущественный комплекс.

Сложный составной характер недвижимости проявляется еще в одном аспекте. Ст. 132 ГК РФ устанавливает, что «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью», хотя элементами имущественного комплекса являются и движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также нематериальные активы (права, товарные знаки), — т. е. налицо все признаки сложной вещи. Действующее предприятие представляет собой взаимосвязанное функционирование всех элементов имущественного комплекса как единого целого. Предприятие обладает стационарным местоположением, имущественный комплекс фиксирован в пространстве, то есть отвечает критериальному признаку недвижимости. Сложность недвижимости как вещи проявляется еще и в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) может существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме, комнаты в коммунальных квартирах и др.). В натуре они не могут быть выделены, как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только права на них. Вместе с тем, имеется и обладатель прав на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственниками приватизированных квартир являются физические и юридические лица. Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова, — как физически единое целое, сложенное» из различных объектов прав.

С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи может рассматриваться как суммирование стоимостей ее элементов. Возможна и обратная постановка задачи: определить стоимость элементов, зная стоимость сложной вещи в целом. Например, можно вычислить отдельно стоимость объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, зная их общую цену.

Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости. Она представляет собой систему, включающую объекты регистрации, субъектов регистрации, органы регистрации и порядок регистрации. Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована ее особой ролью и спецификой. Ее главная цель — подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости.

Помимо самих прав, регистрируются сделки, ограничения прав, сами объекты, а также правообладатели. Все эти элементы являются взаимосвязанными:

• любое право на недвижимость имеет место по отношению к конкретному объекту и принадлежит конкретному физическому или юридическому лицу или органу власти и управления;
• многие права по своей природе являются ограниченными. Например, аренда представляет собой временную уступку прав собственности или, что же самое, — это право собственности, которое ограничено во времени;
• сервитут — представление права пользования вещью лицу, которое не является ее собственником;
• сделки обеспечивают возникновение, изменение, подтверждение или прекращение прав, то есть сами права можно считать правовым результатом сделок. Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость — объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Важно отметить, что обязательность государственной регистрации так же оказывает известное влияние на стоимость объекта недвижимости. На пример, приобретая недвижимость в собственность, покупатель обязан возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплачивает стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не с самим объектом, а с обеспечением его оборота.

Государственная Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или превращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ, по установленной федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Федеральный орган исполнительной власти осуществляет:

• координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав
• правовой контроль
• публикацию материалов по вопросам практики ведения гражданских прав
• обучение и повышение квалификации работников в системе гражданских прав.

Основания для государственной регистрации прав:

• Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления.
• Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.
• Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством.
• Свидетельства о праве на наследство.
• Вступившие в законную силу судебные акты.
• Акты о правах на недвижимое имущество.
• Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от предыдущего правообладателя.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия подлежат государственной регистрации.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится по месту регистрации лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения права на предприятие по месту регистрации правообладателя предприятия.

При продаже доли в праве общей собственности поступившему лицу к заявителю о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он её продает.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

В случае обращения одного из собственников, с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности, необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных собственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются.

 

Заключение

 

По результатам расчетов можно судить, насколько сложен процесс анализа и прогнозирования в такой системе со сложной организацией, как рынок недвижимости.

Рынок недвижимости в Стерлитамаке неорганизован - это так называемый «уличный» рынок. Практически нет специализированных печатных изданий, информирующих потребителя о ценах на недвижимость. Такие газеты, как: «Все о недвижимости», «Квартира, офис, дача» претендуют на звание издания о недвижимости, но в них сложно найти информацию даже о ценах. Для покупателя процесс поиска желаемого варианта вложения денег становится трудоемким и малоэффективным.

Опрос фирм, занимающихся недвижимостью, показал, что этот бизнес развивается, и все большее количество организаций предоставляют широкий спектр услуг. В процессе общения с некоторыми фирмами по недвижимости можно столкнуться с явными формами грубости и нетерпеливости, что, конечно, не добавляет им преимуществ. Поэтому все, что связано с недвижимостью в юридической и регистрационной формах, доставляет владельцу недвижимости массу неудобств и морального напряжения.

Стоимость жилья в Стерлитамаке, как показал расчет, варьируется в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Однако цены на однокомнатные квартиры в центре очень высоки за квадратный метр. Это связано с большей доступностью транспортных потоков, свободным доступом ко всем сервисным центрам, магазинам, кафе, учебным заведениям и рабочим местам.

В сфере аренды недвижимости, конечно, более популярно жилье в центре, но цены здесь непомерно высокие, намного выше прожиточного минимума и средней заработной платы в Стерлитамаке. Мало кто готов платить 4000 или 5000 рублей в месяц за квартиру, даже если она находится недалеко от работы и экономит время.

В изолированных районах города аренда квартиры стоит 3000-3500 рублей в месяц.

Рынок недвижимости в Стерлитамаке, как и любой другой, меняется, возрождается и функционирует. Спрос рождает предложение.

Анализ показывает, что предлагаемое к продаже жилье все больше и больше содержит улучшенные по своим характеристикам элементы, такие как сигнализация, пластиковый водопровод, застекленная лоджия, перепланировка. Перед продажей многие люди пытаются улучшить свой дом, что на самом деле увеличивает его стоимость намного больше, чем стоимость определенных улучшений.

В последние годы предложение элитных домов медленно, но увеличивается. Квартиры в таких домах соответственно больше, а стоимость единицы площади намного выше, чем в обычных домах.

Нежилая недвижимость в данной курсовой работе подробно не изучалась. Но, наблюдая за ситуацией в городе, можно судить об огромном внимании инвесторов к реконструкции старых домов, расположенных в центре. Очевидно, что реновация оправдывает доходы от удобно расположенного здания.