Организационные вопросы управления недвижимостью

Содержание:

  1. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью
  2. Особенности управления недвижимостью различного назначения
  3. Поддержание деятельности управляющего на объекте недвижимости
  4. Показатели эффективности управления недвижимостью
  5. Вывод:
Предмет: Экономика
Тип работы: Реферат
Язык: Русский
Дата добавления: 22.08.2020

 

 

 

 

  • Данный тип работы не является научным трудом, не является готовой выпускной квалификационной работой!
  • Данный тип работы представляет собой готовый результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала для самостоятельной подготовки учебной работы.

Если вам тяжело разобраться в данной теме напишите мне в whatsapp разберём вашу тему, согласуем сроки и я вам помогу!

 

По этой ссылке вы найдёте много образцов и примеров готовых тем для рефератов по экономике:

 

Рефераты по экономике

 

Посмотрите похожие темы рефератов возможно они вам могут быть полезны:

 

Роль клиринговой палаты на фондовой бирже

Определение концепции и составление плана социального развития предприятия как основы коллективного договора

Государственное регулирование инновационной деятельности в России: законодательство, практика

Аренда и лизинг (мероприятия по совершенствованию на предприятии ОАО)

 

Введение:

Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующим эффективного управления, является недвижимость - земельные участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной стороны, облагается налогом и, с другой стороны, может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Не будет преувеличением сказать, что недвижимость может либо "поднять" предприятие основательно, либо окончательно "утопить" его, особенно в период спада производства.

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью необходима продуманная система учета и использования недвижимости, основанная на достоверной и легкодоступной информации, предоставляемой различными способами. Для создания такого учета необходима автоматизированная система, использующая данные, необходимые для реальной работы с недвижимостью предприятия. Тема работы актуальна, так как система управления недвижимостью является очень изменчивой субстанцией и ее невозможно с большой точностью предсказать на несколько лет вперед. Можно только отметить основные тенденции ее развития.

Недвижимость является одной из центральных категорий гражданского права, экономического оборота и рынка. В то же время, как справедливо отмечается в современной юридической литературе: "Недвижимость - это юридическое понятие, рожденное законом и измененное им".

Российский рынок недвижимости еще молод и не имеет жестко структурированной законодательной и правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенство законодательства в нашей стране. Кроме того, граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знают все его "уголки и повороты", но мало знают о фирмах-посредниках, живущих на рынке жилья.

Главная цель этой работы - анализ управления недвижимостью. Определение цели позволяет упорядочить задачи, которые выявляют поэтапное достижение намеченной цели.

Для их решения необходимо:

  • Рассмотреть уровни, цели и задачи управления недвижимостью;
  • описать технические, юридические и экономические аспекты управления недвижимостью;
  • охарактеризовать особенности управления недвижимостью для различных целей;
  • определить основное содержание деятельности управляющего на объекте недвижимости;
  • Рассмотреть показатели эффективности управления недвижимостью.

Теоретической основой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической эффективности, а также работы экономистов: И.В. Гранова, С.В. Грибовский, А.Г. Грязнов, М.А. Федотова, Е. Тарасевич. И. и др.; публикации ведущих специалистов в области систем управления и использования недвижимости.

Уровни, цели и задачи управления недвижимостью

Недвижимость - это собственность (недвижимость), по управлению которой можно выделить следующие иерархические уровни:

  • федеральное управление недвижимостью;
  • управление недвижимостью субъектов РФ;
  • муниципальное управление недвижимостью;
  • управление недвижимостью предприятий и организаций;
  • управление отдельными объектами недвижимости.

Понятие "управление недвижимостью" можно трактовать в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всего комплекса работ, связанных с исполнением любых полномочий собственника недвижимости, в том числе разрешенных гражданским законодательством Российской Федерации, в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

  • концепция;
  • проектирование;
  • производство (монтаж, строительство);
  • применение;
  • пользование (услуга);
  • техническое обслуживание, эксплуатация, ремонт;
  • капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и восстановление;
  • перепрофилирование;
  • утилизация.

Другое, более узкое толкование управления недвижимостью дано в Пояснительном словаре недвижимости: "Управление недвижимостью - это комплекс операций по эксплуатации зданий и сооружений (обслуживание, ремонт, предоставление услуг, управление обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей, определение условий аренды помещений, сбор арендной платы и т.д.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Недвижимость в английской правовой сфере понимается как недвижимость, и мы говорим об управлении недвижимостью. Таким образом, подчеркивается, что управление недвижимостью включает в себя управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся под управлением, рассматривается как единое целое правовых, экономических и физических характеристик.

Как следует из определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех направлениях - юридическом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и сочетании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления заключается в поддержании объекта управления в рабочем состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организации и прогнозированию его развития. Управление недвижимостью подразумевает, прежде всего, такие действия, как аренда и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестиция.

Управление недвижимостью осуществляется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически связанных между собой объектов недвижимости, включая земельные участки, здания, сооружения и их части и др.

Основные цели управления рынком недвижимости:

  • реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязательств, связанных с его принадлежностью;
  • установление определенного порядка и условий работы для всех его участников на рынке;
  • защита участников от недобросовестных, мошеннических и преступных организаций и лиц;
  • обеспечение свободного ценообразования на недвижимость в соответствии с спросом и предложением;
  • создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в производственном секторе;
  • улучшение окружающей среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и другие общественные цели;
  • справедливое налогообложение недвижимости и участников рынка недвижимости;
  • создание благоприятных условий для решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Для достижения этих целей необходимо:

  • создать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики недвижимости, в том числе строящихся объектов;
  • четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов, вовлеченных в процесс управления недвижимостью;
  • формировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без распоряжения другой в случаях, когда они образуют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
  • установить, в каких случаях и на каких правах должны предоставляться земельные участки. При этом земельные участки должны предоставляться коммерческим организациям в собственность или на условиях аренды с целью увеличения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций к оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки с правом постоянного (бессрочного) пользования следует предоставлять только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам в некоммерческих целях;
  • обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, уравнять ставки арендной платы, взимаемой за пользование государственной недвижимостью, с установленными на рынке ставками;
  • создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный фонд);
  • создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления инвесторам объектов незавершенного строительства на наиболее выгодных условиях;
  • урегулировать вопросы приобретения государством объектов недвижимого имущества, в том числе определить цели, для достижения которых эти объекты приобретаются;
  • установить жесткий контроль за использованием недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления; выявлять избыточное, неиспользованное или ненадлежащее использование имущества государственных учреждений (по следующим критериям
  • используя его исключительно для выполнения функций, для которых это учреждение было создано). Наложение ареста на указанную собственность;
  • использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (включая инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство, используя свое недвижимое имущество, участвует в гражданском обороте наравне с другими участниками;
  • изменить существующий механизм продажи недвижимости, поскольку он позволяет приобретать объекты по низким ценам;
  • установить единый для всех субъектов Российской Федерации порядок принятия решений об использовании федерального недвижимого имущества (в первую очередь, в отношении объектов аренды), обеспечивающий оперативное принятие решений;
  • обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной недвижимостью.

Особенности управления недвижимостью различного назначения

С точки зрения управления недвижимостью, субъекты рынка недвижимости осуществляют следующие виды воздействия на недвижимость:

  • Осуществляется государственное регулирование рынка недвижимости:
  1. через прямое вмешательство, т.е. прямое административное управление:
  2. создание законов, указов, правил, инструкций и регламентов, регулирующих рынок недвижимости;
  3. внедрение механизма ответственности за нарушение регуляторных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
  4. контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
  5. регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
  6. лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
  7. косвенным влиянием, т.е. экономическими методами управления рынком недвижимости:
  8. налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
  9. реализация государственных целевых программ;
  10. установление норм амортизации;
  11. реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
  12. комплексное решение вопросов землепользования и приватизации, развитие инженерной инфраструктуры и др.
  • общественное влияние - реакция широких слоев общества, в том числе профессиональных участников рынка недвижимости, на отдельные сделки с недвижимостью, которые служат основой нормативных актов, регламентов и т.д.
  • Управление определенными объектами недвижимости:
  1. оперативная недвижимость - недвижимое имущество, которое собственник использует для осуществления конкретной хозяйственной деятельности;
  2. инвестиционная недвижимость - это недвижимость, которую владелец использует для получения максимальной прибыли.
  • Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
  1. муниципальная недвижимость;
  2. земельные ресурсы;
  3. лесной фонд;
  4. недвижимость в жилищной сфере;
  5. нежилая недвижимость.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное и хозяйственное управление, доверительное управление, аренду в различных формах и др.

Поддержание деятельности управляющего на объекте недвижимости

Профессия "менеджера по недвижимости" востребована только в компании, где есть частная собственность и есть четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости недвижимости требуется квалифицированный менеджмент.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое на основании договора с владельцем объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного периода времени осуществляет от имени объекта недвижимости любые юридические или фактические действия, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

На основе четко поставленных целей управляющий разрабатывает бизнес-план для конкретного объекта. Рекомендации, содержащиеся в нем, могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании владелец мог сам выбрать вариант.

Управляющие имуществом:

  • Провести рекламную кампанию для объекта управления, рассылать предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов и личные контакты;
  • регулировать отношения владельца с арендаторами и государственными органами;
  • вести финансовый учет;
  • подбирать профессиональный обслуживающий персонал;
  • осуществлять страхование объекта недвижимости;
  • осуществлять технико-эксплуатационный контроль и приемку;
  • заключать необходимые соглашения по управлению техническим состоянием объектов, контролю за их исполнением и т.п.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с владельцем и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядчиками, осуществляющими уборку и ремонт объектов недвижимости, снабжение электричеством, водой и теплом. Менеджер отвечает за создание собственной команды сотрудников, обслуживающих доверенный объект.

Работа с производственным объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

Отношения с владельцами объектов недвижимости играют ключевую роль в успешном управлении объектом, так как результат будет зависеть в основном от сложившихся отношений. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимной и прозрачной, а отношения между собственником и управляющим соответственно формализованы.

Правовые отношения между собственником и управляющим прописаны только в Гражданском кодексе РФ, который содержит лишь общие положения. Как следствие, возможность одностороннего отказа от договора со стороны учредителя управления и, в то же время, невозможность одностороннего отказа со стороны доверительного управляющего. Доверительный управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание.

Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев целью является увеличение доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяет центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе разработки проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, задолженность собственника и т.д.), будет меняться стратегия разработки проекта управления объектом недвижимости.

Ситуационный анализ, планирование и отчетность. Приступая к работе в качестве управляющего объектом, управляющий должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересован в действиях управляющего. Методы могут быть разными: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения и, при необходимости, увольнения активно сопротивляющихся изменениям с согласия собственника.

Как правило, приступая к работе, руководитель сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективностью документооборота, нарушениями в учете, превышением стоимости малоценного имущества и т.д. Определить пути реорганизации предприятия из производственной структуры в риэлторскую с конкретным распределением сфер деятельности можно только после тщательного анализа. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости все доходы должны быть вложены в сами объекты, на втором этапе - доход может быть распределен между собственником и вложениями в объект недвижимости, и только на третьем этапе все доходы могут поступить в распоряжение собственника.

Обслуживание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости на протяжении всего их нормативного срока службы достигается с помощью своеобразного "инструментария", включающего в себя технические нормы и правила, методы исследования и оценки отдельных структурных элементов. Анализ деятельности по обслуживанию объектов недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из основных инструментов является технический паспорт объекта. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости. Следует отметить, что между этими двумя понятиями существует существенная разница. Объектом управляет пользователь - арендатор, предприниматель и др. В этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для правильного обслуживания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: ограничениях нагрузки и их характере, разрешенных и запрещенных действиях пользователя. Объект обслуживается специализированными организациями, выполняющими определенные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Показатели эффективности управления недвижимостью

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих в процессе эксплуатации доверенного объекта.

Деятельность управляющего объектом недвижимости направлена, прежде всего, на формирование арендной платы от сдаваемого в аренду помещения и его структуры как основного источника доходов от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий объектом недвижимости должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, поскольку их величина влияет на эффективные доходы не только напрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Размер арендной платы устанавливается в размере, позволяющем покрывать расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимого имущества, и получать прибыль.

Первая группа расходов определяется по фактическому потреблению ресурсов и нормам на единицу. В договорах аренды может быть оговорено условие, при котором арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги за арендуемое помещение. Выполнение этих условий возможно, если в договоре указан номер счетчика (или расчетный метод определения стоимости ресурса) и адрес оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю тепловой энергией, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам отнести коммунальные расходы к себестоимости продукции.

Аренда нежилых помещений является одним из видов деятельности управляющей компании, которая является плательщиком налога на добавленную стоимость, прибыли, содержания жилищного фонда и объектов социально-культурного назначения.

В соответствии с действующим законодательством, недвижимость учитывается на балансе управляющей компании, которая является плательщиком налога на имущество и земельного налога.

Налоги на учебные заведения, отчисления в фонды, налоги на участников дорожного движения (если договором аренды предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), содержание правоохранительных органов, вывоз мусора и территория, прилегающая к арендуемому зданию (помещениям), составляют отдельную стоимостную группу.

Менеджер несет ответственность за охрану и содержание окружающей среды в рамках требований Комитета по охране окружающей среды, которые связаны с определенными расходами, подлежащими покрытию за счет арендной платы.

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет разумные данные для маркетинга сделок по нежилой аренде.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее предельной стоимости. Часть этой суммы может сформировать страховой фонд для сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся сумма будет формировать ожидаемую прибыль управляющей компании для этой деятельности,

В структуре расчета арендной платы используются значения показателей, налоговые ставки или другие платежи, установленные законом или любым другим независимым от управляющей компании способом. Это предопределяет необходимость пересмотра как лимита, так и договорных арендных ставок с течением времени. Эти условия, хотя и очевидны, должны быть указаны в договоре аренды. Дополнительным источником могут быть объемы услуг, оказываемых лизингополучателем.

Вывод:

Управление недвижимостью - особый случай управления как целенаправленное, комплексное, системное воздействие субъекта управления на свой объект с целью достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, установленными субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам хозяйственной деятельности.

В то же время управление недвижимостью является одной из важнейших полномочий собственника, а когда к этому привлекается профессиональный управляющий, то оно также выступает в качестве особого вида хозяйственной деятельности.

Управление недвижимостью - это комплекс операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, оказание услуг, управление персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий аренды помещений, сбор арендной платы и т.д.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

В то же время деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех направлениях.

Разнообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единство территории, принадлежность к одному собственнику и т.д. определяют наличие различных уровней в управлении недвижимостью.

Исходным пунктом управления недвижимостью как отдельной подсистемы в системе управления предприятием является определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов предприятия.

Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание выбора объекта недвижимости, что даст максимальный эффект.

Некоторые здания необходимы для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестиций и получения дохода от их эксплуатации.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило, максимизация прибыли, максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается деятельностью управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.