Курсовая работа по недвижимости

Предмет: Недвижимость
Тип работы: Курсовая
Язык: Русский
Дата добавления: 16.01.2020

 

 

 

 

 

  • Данный тип работы не является научным трудом, не является готовой выпускной квалификационной работой!
  • Данный тип работы представляет собой готовый результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала для самостоятельной подготовки учебной работы.

Если вам тяжело разобраться в данной теме напишите мне в whatsapp разберём вашу тему, согласуем сроки и я вам помогу!

 

По этой ссылке вы узнаете как правильно оформлять курсовую работу по ГОСТ:

Правила оформления курсовой работы по ГОСТу

 

По этой ссылке вы узнаете как написать курсовую работу самостоятельно:

Как написать курсовую работу самостоятельно

 

По этой ссылке вы сможете научиться защищать курсовую работу:

Как защищать курсовую

 

 


Введение:

Курсовая работа по недвижимости

 

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в действующем законодательстве пока не проводится четкое различие между движимым и недвижимым имуществом. Недвижимость (недвижимость, недвижимость) может нанести непропорциональный ущерб земле, недрам, изолированным водам и всему, что тесно связано с землей: лесам, многолетним насаждениям, зданиям и т. д. Объекты, которые содержат объекты, которые не могут быть перемещены без них. К не-животным относятся также воздушные и морские суда, внутренние суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Закон может также классифицировать другое имущество как недвижимое имущество. Так, например, компания в целом имущество также признается в качестве имущества. Согласно части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, компании не являются субъектами, а считаются непосредственно субъектами гражданства. Вся или часть компании может быть предметом продаж, залогов, аренды и других операций, связанных с установлением, изменением или прекращением прав собственности. Компании могут быть унаследованы.

Структура компании как комплекса недвижимости разработана для целей ее деятельности, таких как земля, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукты, претензии, обязательства, компании, продукты и права назначения для индивидуального назначения работы. Включает все виды активов и услуг (названия компаний, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (если иное не предусмотрено законом или договором). Государственное агентство, которое регистрирует состояние имущества, обязано предоставить кому-либо информацию о произведенной регистрации и правах зарегистрированного имущества.

Этот кодекс может значительно снизить риск неуместных сделок с недвижимостью для гражданских оборотных участников. Различные формы собственности: частная, партнерская, местная, муниципальная и в конечном итоге федеральная. Очень сложно определить обоснованность какой-либо формы - все зависит от конкретной ситуации. В целом рынок жилья гораздо более развит, чем другие сегменты. И это понятно. Уже существует конкретная законодательная база, которая регулирует такие процессы, как приватизация жилья и приобретение земли для коттеджного строительства. Нежилой рынок в основном представлен купленными или отремонтированными объектами, которые были преобразованы в офисы.

Тем не менее, в процессе приватизации все больше объектов сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукциона фондами недвижимости. Местное самоуправление. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополняется промышленными объектами, а также торговыми и сервисными объектами. После введения прав частной собственности и приватизации недвижимости в Российской Федерации государство больше не было единственным владельцем большей части недвижимости, что положило начало формированию рынка недвижимости.

Классификация свойств

Оценка недвижимости важна, прежде всего, для категорий объектов, которые активно продаются на рынке как самостоятельные продукты. В настоящее время в России:

  1. Апартаменты и комнаты-офисные и торговые здания и здания-дачные дома с коттеджами (коттеджи и дачи).
  2. Бесплатные земельные участки (краткосрочные) под застройку или другие цели - складские и производственные помещения.

Кроме того, недвижимость в принципе является частью имущественного комплекса компании или организации (особенно приватизированной) и оказывает существенное влияние на ее стоимость.

Существуют и другие категории объектов недвижимости, и их рынки еще не сформированы. Различные условия и комбинации влияют на оценку объекта. Вот несколько примеров классификационных признаков:

  1. Происхождение природного объекта. Искусственные объекты (здания).
  2. Природный комплекс (осадок) по назначению, свободная земля (под застройку или другие цели), эксплуатация. Жилые здания. Для офиса. Для торговли и платных услуг. Для промышленности. Другое.
  3. Масштаб / Кусок земли. Отдельные участки земли. Комплекс зданий и сооружений. Building Многоквартирный жилой дом. Section Отдельный дом (особняк, коттедж), секция (лестница). Секция этажа. Квартира. Комната. Дача.

Комплекс административного здания. Строительство. Здание или часть здания (секция, этаж). 4. Готовые к использованию и готовые объекты. Требует перенастройки или капитального ремонта. Строительство должно быть завершено.

Как оценить жилую недвижимость

Как видно из практического опыта, мы рекомендуем вам следовать простой процедуре оценки небольших жилых объектов. Эта процедура может быть основана только на сравнении рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основан на прямом сравнении другой недвижимости, которая была продана или включена в реестр продажи активов, с ценной недвижимостью.

Покупатели часто основывают свои оценочные выводы в первую очередь на продаже недвижимости. Оценщик использует эту информацию вместе с информацией об объекте, проданном или сданном в аренду. Этот подход основан на альтернативном принципе, когда самая низкая цена является наиболее востребованной и наиболее распространенной, если существует несколько аналогичных совместимых товаров или услуг. Когда речь идет о домах, это означает: когда их видят на рынке (это обычно бывает), его стоимость обычно устанавливается на уровне стоимости приобретения дома равной привлекательности.

Массовая оценка недвижимости - это особый подход к упрощенной оценке больших групп похожих объектов (квартир). Такая оценка выполняется в соответствии с определенной методологией. Для объекта, подлежащего оценке, определяется соответствующий набор значений для фиксированного набора его параметров, а затем формируется значение оценки в соответствии с неизменными правилами для всех объектов. Массовая оценка имеет свое специальное использование. Примером такой оценки является оценка квартиры при поддержке Управления технической инвентаризации (BTI), основанная на дорогостоящем подходе. Это выполняется государственными органами и используется для определения налогов и сборов.

Однако оценка BTI не ориентирована на рыночную стоимость. Поэтому для его создания не требуется информация о рынке. Нам необходимо подчеркнуть разницу между концепцией фактической цены продажи и рыночной стоимости. Цена делится на цену продавца, цену покупателя и цену продажи. Цена продавца - это сумма, которую вы получите в результате транзакции. Цена покупателя - это сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена продажи - это сумма, которую покупатель дает продавцу квартиры. Они различаются по платежам и операционным затратам на посреднические услуги. Посредником может быть или не быть как покупатель, так и продавец квартиры.

Транзакции могут иметь или не иметь страховку. Затраты на обработку транзакций могут быть распределены между участниками различными способами. Таким образом, цена продажи характеризует саму квартиру, а цены покупателя и продавца сильно зависят от условий сделки. В принципе, если у продавца есть посредник, платеж вычитается из продавца, а цена продавца уменьшается, и наоборот. Аналогичным образом, на эти цены влияет обработка платежей. Поэтому цены продавца и покупателя могут сильно различаться (до 15% и более). Однако цена продажи минимально зависит от особенностей механизма регистрации продаж и транзакций и определяется деталями самой квартиры.

Поэтому целесообразно точно смоделировать, что цена продажи зависит от многих параметров квартиры. Согласно этому определению, рыночная стоимость имущества зависит от факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену продажи на рынке при нормальных условиях торговли. На первом уровне классификации их можно разделить на объективные и субъективные факторы. Объективные факторы учитываются при определении рыночной стоимости. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при совершении сделки, некоторые из которых связаны с его экономическим положением (темперамент, осознанность, честность, терпение, доверие, личное нравится / не нравится).

Объективными факторами являются, в основном, экономические детерминанты и, в конечном счете, средний уровень цен конкретной сделки.

Экономические факторы можно разделить на макроэкономику и микроэкономику. Первый включает факторы, связанные с общими рыночными условиями. Начальный уровень безопасности необходим для местной недвижимости. Объем и структура нового строительства и реконструкции, факторы перехода. Юридические и экономические условия сделки, уровень и динамика инфляции. Курсы доллара и их динамика. Согласно нашим условиям, следующие долгосрочные факторы также могут быть представлены как часть группы экономических факторов. -Различия в динамике цен на товары и услуги и условия оплаты труда, влияющие на величину накопления средств и величину отложенного спроса.

Темпы и масштабы формирования нового социального класса, способного инвестировать в недвижимость, развитие системы ипотечного кредитования. Разработка системы региональных представительств. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретной сделки. Из них те, которые описывают объект (квартиру) сделки, особенно важны. Также важны факторы, связанные с характером сделки и условиями оплаты. Разработаны основные этапы обработки транзакции и ее оплаты. Таким образом, большая оценка рыночной стоимости квартиры может и должна руководствоваться типичным (средним) характером сделки.

Этот фактор является постоянным и не должен учитываться при оценке рыночной стоимости квартиры. После этого рыночная цена (средняя цена) квартиры оценивается по фиксированной стоимости и определяется параметром (характеристикой) как потребительская стоимость.

Рынок жилья

Потенциальный размер этого рынка огромен. Само собой разумеется, цивилизация сегодня покупается в рассрочку. Особенно популярный рынок жилья в России был приобретен в результате приватизации квартир. Передача квартир в личную собственность, бесплатно, как в Москве, или преимущественно, как и в других городах, создала новые возможности для владельцев иметь дело с этим типом недвижимости.

В то же время продажи квартир и других типов домов развивались. Из этих форматов покупка квартир в рассрочку более распространена. На Западе почти вся недвижимость, принадлежащая населению, должна оплачивать долги или жилье в рассрочку. В России приватизация привела к тому, что каждый гражданин стал владельцем активов недвижимости (квартиры, сады, дачи) без долгов. Поэтому российские граждане находятся в гораздо лучшем положении в этом отношении, чем граждане других стран. В то же время все это дополняется вновь открывшимися возможностями приобретения жилья в кредит. То есть схема выглядит следующим образом: важным залогом кредита является сама квартира.

До погашения кредита юридически единственным покупателем является покупатель. Покупатель оплачивает аванс сразу - около 30%. Оставшиеся 70 были оплачены банком, и соответствующий договор был подписан с компанией по недвижимости. Банки или их филиалы собирают документы, организуют сделки по продаже и проводят расчеты с продавцами. Так, например, размер комиссии в Москве составляет 13% от рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если транзакция выполняется с участием доверенной организации. В последние месяцы рынок жилья приобрел определенные криминальные последствия.

В связи с наличием «левого» доллара практически во всех сделках возникает ряд криминальных ситуаций, которые передаются из рук в руки после завершения процесса официальной регистрации. «Левый» доллар - это, в принципе, разница между рыночной ценой квартиры и суммой, оцененной BTI. Поэтому вам не нужно быть экспертом, чтобы понять. Чтобы устранить «левый», вам нужно выбрать один из следующих двух методов: Или радикальный подход состоит в том, чтобы отказаться от этой практики и переключиться на другие формы контроля предложений по недвижимости. Постоянно увеличивающиеся коэффициенты значительно приближают оценки BTI к рыночным ценам.

Все возможные налоги уже вычтены из дохода, приобретенного гражданином (или другой собственности, которая может быть продана позднее). Поэтому с любой точки зрения продажа имущества не может считаться фактом дополнительного дохода. Это только изменение формы собственности, принадлежащей гражданам. И налогообложение суммы такого изменения представляет собой вторичный налог на тот же доход. Перераспределение рынка кондоминиумов улучшило использование жилого фонда, способствовало расселению некоторых кондоминиумов и частично решило жилищную проблему. В целом жилищные проблемы не только сохранятся, но и будут усиливаться.

Этому способствует постоянный приток в Россию и вынужденная иммиграция из соседних стран. Использование квартиры в нежилых целях. После приватизации значительной части городского жилищного сектора проблема использования собственных квартир для других целей не обострилась. Разумеется, использование жилых помещений, принадлежащих гражданам или корпорациям, в нежилых целях - для размещения офисов, офисов, мастерских, компьютерных центров и т. д. Большинство жилой площади взято из городского фонда и не способствует решению жилищной проблемы. Однако работа с этим ограничивает свободу владельца и часто является незаконной.

Даже если домашний инспектор или полицейский участок могут установить факт неправомерного использования квартиры, правильно оформить ее и представить в суд, у судьи нет правовых оснований для удовлетворения такого требования. В соответствии с Законом 6 Федеральных основ жилищной политики владельцы недвижимости в жилищном секторе имеют право владеть, пользоваться или распоряжаться в порядке, установленном законом, включая аренду, аренду, ипотеку, полностью и частично и т. д. Не нарушает стандарты, жилище, права и свободы других граждан, а также общественные интересы, к которым оно относится.

В обязанности владельца входит использование объектов, установленных ст. там нет обязательства, как использование помещения для 4, того же закона пункт назначения. Конечно, вы можете применить искусство. Жилые здания и помещения предусматривают, что они предназначены для постоянного проживания граждан. Но в лучшем случае рассмотрим эту статью, основанную на искусстве. В соответствии с Гражданским кодексом 48 РСФСР, только аренда жилья не соответствует требованиям законодательства и может быть аннулирована.

Курсовая работа по недвижимости

Однако из-за расторжения на этой основе соглашение о передаче права собственности на дом предусмотрено в законодательных актах (и это должен быть закон, а не распоряжение мэра или постановление правительства). Это невозможно, потому что нет никаких доказательств. Без четкой нормативной базы даже судебные органы могут не знать, кто имеет права на конкретный объект и по какой причине. Однако устойчивый спрос на офисные, торговые и складские площади и высокая стоимость такой недвижимости гарантируют значительные комиссионные и привлекают многие посреднические структуры.

На сегодняшний день этот показатель увеличился до 70%, если в 2000 году только 42% респондентов были вовлечены в операции с нежилой недвижимостью.

Рынок ценных бумаг недвижимости

Сегмент рынка недвижимости является наименее развитым. Это также демонстрирует отставание всего фондового рынка и слабую вовлеченность недвижимости в коммерческие продажи. Участники рынка недвижимости до сих пор предпочитали прямые инвестиции. Узкий спектр ценных бумаг связан с использованием и продажей недвижимости. Прежде всего, неоспоримым преимуществом ипотеки является характер финансирования.

Они позволяют постепенно накапливать сумму, необходимую для покупки квартиры, идентифицировать право на показанную картину дома. Частичное соотношение облигаций, связанное с фактической съемкой квартиры, позволяет оставаться на уровне жилой площади и комфорта, которые всегда воспринимаются как достаточные или весьма вероятные. Следует признать, что эта положительная особенность ипотечных облигаций частично ограничена тем фактом, что она дает право покупать только недавно введенные дома. Достаточно ограниченные строительные стандарты и новые спецификации для строительной площадки могут значительно сузить круг людей, желающих купить облигации для решения жилищной проблемы, и это как раз их основная ценность.

На всех уровнях комфорта и «возраста» привлекательность значительно возросла, если предусмотреть возможность приобретения муниципального жилья с облигациями в любой части города. Это обеспечит более конкурентоспособные ипотечные облигации и другие ипотечные облигации, которые считаются достаточно надежными платежными инструментами (валютами). Еще одним неоспоримым преимуществом ипотеки является характер антиинфляции. Другими словами, вы можете сэкономить деньги на амортизацию. Поэтому ежемесячная оценка стоимости ипотечной облигации должна как минимум включать отслеживание инфляции.

С другой стороны, ежемесячный рыночный механизм, обеспечиваемый прогнозируемыми структурами выбросов, может только амортизировать общие макроэкономические колебания. Это важно по шкале времени, но не по текущим изменениям на рынке жилья. Возможность изменения рынка, например, от одного месяца до шести месяцев, в зависимости от сроков предоставления жилья в момент погашения долга, может значительно повысить как привлекательность, так и ликвидность этого продукта фондового рынка.

Методы рыночной оценки помогают распоряжаться этим новым ресурсом, недвижимостью, которая свободно доступна для бизнеса и граждан таким образом, чтобы максимизировать доходность. Эта оценка требуется, даже если владельцы земли и недвижимости хотят взять кредит. Ожидайте привлечения дополнительных инвестиций, в том числе иностранных, без должной оценки. На первых этапах приватизации такая оценка не делалась и не делалась на глаз при создании совместного предприятия. Инвесторы сами решили цену. Для критических объектов были привлечены западные оценщики.

В большинстве случаев они оценивались в пользу иностранных инвесторов и недооценивали реальную рыночную стоимость активов. Оценка также необходима для вторичной эмиссии акций в приватизированных компаниях, которые стремятся увеличить уставный капитал на сумму, поддерживаемую фактическими значительными средствами. Настоящий проспект - это тот, который помогает инвесторам избежать ошибок при установлении цен на акции. Оценки также необходимы при разделении активов, принятии решений о лучшем коммерческом использовании земли и недвижимости и во всех других операциях с недвижимостью.

Анализ перспектив повышения стоимости имущества и его коммерческого использования должен основываться на строгих экономических расчетах, точных и профессиональных оценках реальной рыночной стоимости имущества. Оценка обоснована знаниями, опытом, строго определенными подходами, принципами и методами, процедурными и этическими стандартами, мнением экспертов или экспертных групп и, в принципе, экспертной оценкой стоимости имущества. Рыночная стоимость относится к наиболее вероятной цене, сформированной, когда имущество продается на конкурентном открытом рынке, при условии, что выполнены все условия, необходимые для честной торговли.

Эти условия следующие:

  1. Покупатели и продавцы действуют по типичным стандартным мотивам. Транзакции не применяются ни для одной из сторон.
  2. Стороны обладают достаточной информацией для принятия решений и стремятся максимально использовать свои интересы.
  3. Объекты продаются на открытом рынке в течение достаточного количества времени, и было выбрано наилучшее время для завершения транзакции.
  4. Оплата будет произведена наличными или согласованы на тех же финансовых условиях, что и оплата наличными.
  5. Цены по сделке отражают обычные условия и не включают скидки, концессии или специальное финансирование сторонам, участвующим в сделке.
  6. Это средство пользуется нормальным спросом и доказало свою полезность на рынке.
  7. Возможностей очень мало, иными словами, поставки ограничены для создания конкурентного рынка.
  8. Объекты имеют отчужденные свойства и могут перемещаться из рук в руки. 1,5 ипотека. Ипотека означает выдачу кредита под залог недвижимости. Классическим объектом ипотеки является посылка. Ипотека предлагает возможность предоставить здания, сооружения, дома и отдельные квартиры в качестве залога. В принципе, ипотека недорогая, маржинальная маржа небольшая, а большие объемы кредитования «зарабатывают».

Эти банки также привлекают деньги по низким процентным ставкам, но их надежность настолько высока, что спрос на ипотечные облигации, выпущенные этими банками, стабилен. Четыре лица активно работают на рынке ипотеки:

  1. Заемщики, которые, вероятно, пытаются получить лучшую недвижимость.
  2. Банки, которые стремятся максимизировать прибыль, ограничивая риск ипотеки.
  3. Инвесторы, стремящиеся максимизировать прибыль путем инвестирования в ипотеку.
  4. Правительства, которые должны создать правовые и экономические условия для функционирования ипотечной системы.

Механизм ипотечного кредитования должен обеспечивать доступность кредита заемщика и доходность кредита. Существует более или менее несколько типов кредитных механизмов, позволяющих избежать достаточно высокого уровня инфляции, существующего в стране.

  1. Первый механизм - кредитование по фиксированной ставке.
  2. Второй механизм основан на кредитах с процентными ставками, которые корректируются в соответствии с уровнем цен в стране, где кредитная ставка корректируется регулярно (раз в квартал) в ответ на изменения уровня цен.
  3. Третий механизм - кредиты с регулируемыми отсроченными платежами - был разработан одним из институтов экономических исследований США для использования на российских условиях. Суть в том, что заемщик должен выплатить менее 30% основного долга или дохода по кредиту.

Первоначальные платежи относительно невелики и со временем увеличиваются. Это позволяет отложить выплату большей части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма заключается в том, что рассчитываются две процентные ставки. Один называется «контракт» и помогает рассчитать сумму долга. Вторым является «оплата», которая рассчитывает «ежемесячный платеж». Эти ставки не равны. Закон Российской Федерации «Об ипотеке» устанавливает общий принцип регистрации ипотеки. Он должен быть зарегистрирован в той же государственной структуре, которая отвечает за регистрацию права собственности на заложенное имущество.

Из этого принципа мы исходим из того, что ипотека на жилые помещения должна регистрироваться департаментом приватизации дома. Договор об ипотеке для здания или сооружения на земле должен быть зарегистрирован в «земельном списке» для территории этой земли. Это может быть принято во внимание во время исполнения закона, но также может быть истолковано как регистрация местными земельными комиссиями местных советов. Как для недвижимого имущества, так и для движимого имущества, членами Генеральной ассамблеи был создан механизм продажи заложенного недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа залогового имущества запрещена законом и будет осуществляться путем открытой продажи в порядке, установленном процессуальным законодательством, если иное не установлено законом. Требование о продаже залога посредством публичного предложения является обязательным, и его нельзя избежать, следуя концепции правил обеспечения. Однако, если залогодержатель хочет приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, в собственность без публичного аукциона, если он поддерживается залогодержателем, это может быть сделано в соответствии со ст. Гражданский кодекс РФ 409.

В этой статье говорится, что кредитор прекратил обязательства должника и разрешает должнику заключать соглашение о компенсации между сторонами, которые предоставляют компенсацию в обмен на выполнение обязательств. Другими словами, в нашем случае залогодержатель передает недвижимость залогодержателю.

Современные принципы анализа рынка недвижимости

Успех бизнеса в рыночной экономике во многом определяется качеством информации, которая лежит в основе ответственных финансовых решений.

В результате, сбор и анализ информации, включая рыночную информацию, в настоящее время являются предметом отдельных исследований и независимого бизнеса с научной и методологической точки зрения. Наиболее показательный пример выше - пример информационной поддержки ведения бизнеса на фондовом рынке. Научная теория и школы были созданы и улучшены, и неоднократно были удостоены Нобелевской премии. Многие исследования по техническому и фундаментальному анализу были написаны, и они были справочниками экспертов фондового рынка. Практика глубокого тестирования аналитика, признанная во всем мире для работы с информацией о рынке ценных бумаг, считается нормальной.

И это несмотря на то, что на фондовом рынке совершенный рыночный закон с точки зрения осведомленности участников должен быть указан наиболее четко, по сравнению с другими рынками. Рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, во многом далек от завершения и определяет особенности своего исследования. С другой стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, и может оказаться невозможным точно и четко оформить экономические отношения на рынке недвижимости. С другой стороны, аналитические методы, используемые в других рыночных средах, совместимы с использованием в других рыночных средах, поэтому трудно перенести аналитические методы, используемые на других рынках, на рынок недвижимости в чистом виде.

Трата очевидна. Учитывая вышесказанное, высококачественная аналитическая работа на рынке недвижимости требует от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний по экономике недвижимости, постоянной практики, творческого поиска исследований, формирующих профессиональную интуицию и, кажется, очень сложный предмет. Изучение почти столетней истории функционирования рынка недвижимости в развитых странах мира, недостаточное внимание к качеству аналитической работы является одной из основных причин крупнейшего кризиса на рынке недвижимости.

Классическим примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 1980-х и начале 1990-х годов. По мнению экспертов, чрезмерные и неустойчивые инвестиции в новое строительство приводят к перегрузке рынка и, следовательно, к отсутствию рыночного спроса на большое количество проектов, на которые были выданы кредиты. Текущая ситуация была основана на нереалистичных рыночных ожиданиях из-за неправильно структурированных стимулов для анализа, слабых аналитических методологий и неполных данных, характеризующих текущую ситуацию.

Структура стимулов, которые побуждают разработчиков, оценщиков и кредитные учреждения обеспечивать, чтобы некоторые люди получали финансирование, другие оправдывали финансирование, а другие финансировали деформируется в пользу. Кроме того, все стороны решили проблему необоснованно оптимистичных ожиданий. Использование слабых аналитических методологий, выражающихся в недостаточных допущениях и процедурах, в сочетании с недостаточными данными с местных рынков, в принципе приводит к необоснованным исследованиям рынка, по которым принимаются инвестиционные решения.

В результате кризиса кредитные организации разработали общий устойчивый синдром недоверия для каждого проекта и особенно для исследования рынка. И это привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости должны руководствоваться своей работой некоторыми (но не достаточными) общими принципами, необходимыми для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, существует острая необходимость в понятных и легко идентифицируемых критериях, которые определяют соответствие исследований рынка категориям обоснования.

Учитывая перспективы развития российского рынка недвижимости, можно предположить, что отсутствие потенциального кризиса является чрезмерно оптимистичным сценарием.

Однако последствия такого кризиса могут быть не столь значительными, если были разработаны общие принципы и требования к аналитическим исследованиям и на их основе были приняты инвестиционные решения в ходе активного развития рынка сегодня. Не только угроза кризиса, но и текущие ежедневные проблемы - усиливающаяся конкуренция, сокращение возможностей для краткосрочной сверхприбыли, запуск долгосрочных капиталоемких проектов развития коммерческой недвижимости, высокие для демонстрации решений Вступление иностранных инвесторов с требованиями - объективно свидетельствует о том, что важность качественного анализа на российском рынке недвижимости станет все более важной в ближайшем будущем.

Исследование рынка недвижимости для демонстрации инвестиционных решений

Конечная цель исследования типа проблемы состоит в том, чтобы измерить соотношение спроса и предложения на конкретный тип продукта на рынке недвижимости в определенный (обычно будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости как продукта вместе с особым местом недвижимости в рыночной экономике формируют довольно обширную социально-экономическую информацию, необходимую для позиционирования этого продукта на рынке. Современные и исторические макроэкономические характеристики национальных и региональных экономик, социально-демографические показатели регионального и местного рынка, параметры регионального и местного рынка недвижимости - это только общие направления для проведения исследований.

Принцип 1. Только информация, которая может реально определить будущую производительность объекта инвестиций, должна быть отобрана для анализа. Следуя этому принципу, основная трудность для аналитиков заключается в отсутствии стандартных правил или четких рекомендаций по формированию исходной информации. Именно здесь аналитик должен показать свои знания, профессиональную интуицию, креативность и практический опыт. Кроме того, здесь есть основание для осуществимости всего исследования.

Принцип 2. Все текущие и будущие данные, на которых основано исследование, должны использоваться для количественной оценки эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта в сфере недвижимости. Однако даже тщательно отобранная информация, имеющая непосредственное отношение к предмету оценки, с точки зрения говоря, является «кучкой кирпичей», и аналитик, согласно всем правилам архитектурного искусства, имеет прочную основу в аналитических исследованиях. Должно быть построено. И здесь нельзя обойтись без долговременного решения, которое объединяет отдельные элементы в один монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, выбранные для обоснования инвестиционного решения, связаны четко определенной логической схемой, которая заканчивается прогнозом будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть явно указано. Положительное восприятие клиентом отчета, содержащего результаты исследования рынка без логической схемы, возможно только в том случае, если а) аналитики используют невежество клиента или б) клиент сначала предпочитает результаты. С другой стороны, построение убедительной и четкой логической схемы является демонстрацией лучших профессиональных навыков аналитиков. Мы продолжим обсуждение необходимости построения логической схемы исследования и рассмотрим другие принципы, определяющие содержание анализа рынка.

Принцип 4. Содержание анализа рынка должно быть сведено к обсуждению факторов, которые составляют ключевые отношения, определяющие эффективность коммерческой недвижимости. В соответствии с этим принципом аналитикам, которые находятся под следствием, необходимо сформулировать ключевые отношения, которые определяют эффективность коммерческих свойств и определить иерархию параметров аргументов, функция которых является частью ключевого выражения производительности. Следующий простой пример иллюстрирует практический подход к реализации этого принципа.

Критерием выполнения рассматриваемого проекта является чистая операционная прибыль (NOI) за определенный будущий период. Тогда, по определению, основными выражениями для определения производительности являются: NOI = PGI-V & L + M-FE-VE, где PGI - потенциальный валовой доход, а V & L - перегрузка. М я - прочие доходы, FE-постоянные операционные расходы, VE-переменные операционные расходы. Рассмотрим процедуру определения параметров, определяющих ожидаемое значение основного фактора.

Потенциальный валовой доход определяется арендной ставкой, которая является функцией текущей арендной ставки, и тенденцией рыночного спроса и соотношения предложения во времени. Ожидаемая нагрузка на актив является функцией совокупной емкости рынка, параметров спроса, факторов поглощения рынка и роста в сфере поглощения недвижимости. В случае проекта ожидаемая нагрузка определяет два показателя - уровень нагрузки и график времени, в течение которого рынок может достичь этого уровня. Расширение поглощения недвижимости определяется увеличением занятости (уровня занятости) или ростом населения. Аналогичным образом, увеличение площадей поглощения приведет к необходимости в новой недвижимости.

Следует отметить, что увеличение занятости и рост населения в некоторых случаях могут быть напрямую связаны, например, при открытии новой работы или наплыве новых здоровых людей.

В других случаях, например, увеличение числа пенсионеров или рост рождаемости может привести к росту населения без увеличения занятости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников, которые обеспечивают прогнозы исторических тенденций и расширений, а затем сравнивают данные. Сегментация среды обитания также является обязательным. Например, возрастная группа, пол и размер семьи. Отсутствие элемента, указанного в исследовании, должно быть связано с непоследовательным выбором данных для использования в анализе. Параметры спроса определяются конкретными показателями, такими как площадь на рабочее место (офис или производство), стоимость покупки на человека, количество квартир или домов на человека. Параметр спроса используется для расчета необходимого количества недвижимости.

Это соответствует росту потребительского сектора недвижимости. Например, применение метрики средней стоимости покупки к росту населения предсказывает увеличение розничных продаж и требует дополнительных торговых площадей соответственно. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размеру семьи или составу, переводится в сегментированный спрос. Надлежащий анализ параметров спроса включает изучение прошлых тенденций, текущих условий и прогнозов потенциальных будущих значений.

Кроме того, тщательный анализ измеряет изменения спроса в связи с изменениями в существующей демографии и занятости, а также в росте новых местообитаний. Например, в быстро развивающейся экономике растущим предприятиям требуются большие площади, а правильный тип жилья необходим для изменения демографической ситуации в направлении увеличения пенсии. Признаки банкротства при анализе параметров спроса должны сначала включать учет постоянных значений, обычно характерных для момента анализа, и игнорирование существующих демографических изменений и изменений занятости.

Коэффициент поглощения, также известный как коэффициент проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которая, как ожидается, поглотит проект в конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объем роста потенциального спроса, необходимо определить ключевой параметр проекта: процент от общего спроса, к которому может быть применен рассматриваемый проект. Теоретически коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. Первое приближение может быть определено как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади конкурентного предложения (включая площадь объекта) на рынке.

Такой подход должен, по крайней мере, существовать во всех исследованиях рынка, которые претендуют на жизнеспособность. Следует отметить, что наиболее важным условием при определении коэффициента поглощения является детальная сегментация спроса и конкурентного предложения. В то же время вы не потеряете из виду продолжительность конкурирующих проектов, начатых с реализацией, количество и продолжительность проектов, которые находятся в стадии подготовки к реализации. Первым признаком неудачного исследования здесь является использование некоторых «средних» данных.

Потери от скидок и прибыли, обычно принимаемые на рынке арендатора, также являются факторами, которые не следует упускать из виду при оценке потенциального общего дохода. Прочие доходы обычно являются небольшим фактором со стороны дохода, но они учитывают потенциальные предпочтения потребителей в свете представлений об образе жизни, уровне обслуживания, стоимости на душу населения, чтобы получить этот уровень, и т. д. Постоянные и переменные затраты традиционно считаются более точными в прогнозах. Однако постановка такого вопроса на российских условиях действительна лишь частично.

Например, налоги на недвижимость (налог на недвижимость, земельный налог сегодня) и арендная плата за землю из-за отсутствия законодательной безопасности могут преподнести неожиданный «сюрприз» потенциальным инвесторам в будущем. Поэтому обоснованное исследование рынка должно включать различные прогнозы для этих позиций. Аналогичная ситуация встречается с большинством переменных затрат. При анализе рынка коммунальных услуг, большая часть которого обеспечивается естественными монополиями, изменчивая тарифная политика требует количественного обоснования рассматриваемых показателей.

В этом случае важно использовать рыночную информацию о расходах ресурсов, полученную на основании показаний приборов. В отсутствие рыночных аналогов по потреблению ресурсов предпочтительнее рассчитывать их в соответствии со стандартами, чем использовать счета, выставленные совместными поставщиками ресурсов.

Как оценить рыночную стоимость недвижимости

Существует три основных способа оценки рыночной стоимости недвижимости:

  1. Метод сравнения.
  2. Дорогой метод.
  3. Метод капитализации доходов. Основным методом оценки является метод сравнительного анализа продаж (SAP).

Этот метод применим, если у вас есть рынок земли и недвижимости, вы имеете реальные продажи и устанавливаете цену. Работа оценщика состоит в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и получать стоимость оцениваемого имущества. Этот метод основан на сравнении предлагаемой цели продажи с рыночным продуктом. Чаще всего используется на Западе (в 90% случаев). Однако эта работа требует рынков земли и недвижимости, которые уже сформированы. Если имеется достаточное количество надежной рыночной информации о сделках купли-продажи для объектов, аналогичных смете, используется метод сравнения продаж.

В то же время критерии выбора объектов сравнения одинаково лучше и эффективнее использовать. Метод SAP также называется методом прямого сравнения продаж, методом сравнения продаж, рыночным методом рыночной информации. Порядок применения методов SAP следующий.

Недавняя продажа сопоставимых объектов на соответствующем рынке выделяется. Источники включают в себя: собственные оценочные документы, Интернет, электронную базу данных, риэлторские компании, документы по операциям с недвижимостью, архивы кредитных учреждений (ипотечный банк), страховые компании, строительные и инвестиционные компании, территориальные управления банкротства и банкротства.

Территориальный отдел Госкомимущества и тд. Важным моментом при использовании метода SAP является сверка сравниваемых результатов оцениваемой недвижимости. Арифметическое усреднение полученных данных не допускается. Принятая процедура заключается в проверке каждого результата и определении степени сопоставимости с оцениваемым свойством. Чем меньше количество и размер введенных исправлений, тем больше вес продажи в процессе завершения утверждения. Используйте традиционно установленный счетчик на местном рынке в качестве единицы сравнения. Чтобы оценить один и тот же объект, вы можете применить несколько единиц сравнения одновременно.

Элементы сравнения включают свойства свойства и транзакции, которые вызывают изменение цены свойства. Элементы, подлежащие обязательному учету, включают следующее:

  1. Position Состав передаваемых имущественных прав. Условия для финансирования сделок купли-продажи.
  2. Условия продажи; time Время продажи; Местоположение.
  3. Физические свойства.
  4. Экономические свойства.
  5. Природы использования.
  6. Компоненты, отличные от стоимости имущества.

Проверка информации о транзакции: подтверждение транзакции одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом по недвижимости. Определение условий продажи.

Если у вас есть достаточное количество надежной рыночной информации, вы можете использовать математические статистические методы для определения затрат путем сравнения продаж. Отрегулируйте стоимость сопоставимых объектов. Корректировки могут быть сделаны в трех основных формах: денежные условия, проценты и общие группировки. Согласование продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости происходит в следующем порядке: сначала вносятся корректировки, связанные с условиями сделки и рыночными условиями.

Во-вторых, вносятся корректировки, которые непосредственно связаны с активом. Это делается путем применения этих корректировок в любом порядке к результатам, полученным после корректировки с учетом рыночных условий. Количественные и качественные методы используются для определения величины корректировки в зависимости от наличия и надежности рыночной информации. Обоснование рассматриваемой корректировки является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, основано на анализе скорректированной цены продажи объекта сравнения с наибольшим сходством с объектом оценки.

Метод оценки стоимости земли в действительности не применим. Он может быть использован только в исключительных случаях, и оценка земли неотделима от улучшений. Земля считается постоянной и не потребляемой, а дорогие методы используются для оценки техногенных артефактов. При оценке этого метода стоимость земли добавляется к стоимости благоустройства (здания, сооружения), а земля оценивается отдельно другими способами. Метод оценки стоимости недвижимости осуществляется в следующей последовательности: определение стоимости земли.

Определение замены зданий и сооружений или затрат на замену. Определение накопленной амортизации зданий и сооружений. Определение рыночной стоимости недвижимости с использованием экономически эффективного метода в качестве стоимости участков и затрат на замену или замену зданий или сооружений за вычетом накопленной амортизации. Выбор метода расчета для определения затрат на благоустройство нового строительства должен быть должным образом обоснован. Использование затрат на замену рекомендуется, когда трудно определить стоимость создания точной копии здания из-за старых типов строительных конструкций и методов строительства, использованных для создания объектов оценки.

Стоимость, соответствующая обменной или обменной стоимости для целей оценки недвижимости, рассчитывается как сумма прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя. Прямые затраты включают в себя следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

  1. Стоимость материалов, изделий и оборудования.
  2. Заработная плата строителей.
  3. Стоимость строительной техники и механизмов.
  4. Временные затраты на строительство и сооружение, меры безопасности, расходы на транспортировку и хранение, а также другие расходы, которые нормативно приняты на местных рынках.

Подрядчик прибыли и накладные расходы. Накладные расходы включают расходы, связанные со строительством здания, но не включают расходы на строительство и монтаж. -Стоимость проектирования, технического надзора и геодезического контроля. Оплата консультационных, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг. Затраты на финансирование строительства. Стоимость рекламы, маркетинга и продажи объектов. Администрация разработчика и другие расходы. Сумма накладных расходов определяется с учетом таможенных пошлин на рынке труда за работы и услуги этих предметов.

Интересы предпринимателей являются общей рыночной нормой и стимулируют предпринимателей инвестировать в строительные проекты. Прибыль определяется экспертным заключением на основе рыночной информации. При анализе нового строительства, вы должны использовать дорогие методы. Реконструкция зданий, налоговая оценка Выявление сверхприбылей при оценке имущества Оценка для целей страхования, оценка воздействия стихийных бедствий, оценка специальных зданий и сооружений. В контексте перехода к рыночным условиям применение других методов требует обширной информации о рынке и не существует для неразвитых рынков, поэтому дорогостоящие методы важны при оценке.

Курсовая работа по недвижимости

Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь основой рыночной стоимости, и в большинстве случаев она больше или меньше. Например, рыночная стоимость элитного отеля в неудачном месте (пригороде города) будет ниже стоимости, определенной дорогостоящим образом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса АЗС на конкретном этапе может быть больше, чем стоимость строительства. Если переход от производства к новым технологиям происходит с точки зрения формирования рынка, актив может показаться бесполезным. Например, если компания производит нежелательные продукты, а ее производственная площадь не подходит для реструктуризации нового производства, рыночная стоимость такой недвижимости обычно равна нулю. В этом случае применение дорогостоящих методов приведет потенциальных покупателей в неправильном направлении.

В настоящее время в России переоценка основных средств компании осуществляется в основном методом затрат, и оценщик должен помнить, что балансовая стоимость основных средств компании не соответствует рыночной стоимости, Часто рассматривается в случае неправильной оценки основных средств компании. Следующий метод оценки, который применяется конкретно к России, основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, который связан с решением о типе использования, которое дает владельцу наибольший доход. Как доход капитализируется. Метод капитализации доходов при оценке рыночной стоимости недвижимости выполняется в следующем порядке.

Капитализация будущих доходов

Будущие доходы от собственности делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих лизинговых отношений и доходы от реверсирования. Доход от операционной (продажной) деятельности прогнозируется путем редактирования реструктурированного (виртуального) отчета о прибылях и убытках.

Обратный доход прогнозируется. путем прямого присвоения абсолютного значения возврата. Уточнение относительного изменения стоимости имущества за период владения. Используйте коэффициент капитала терминала. Капитализация будущих доходов по текущей стоимости может быть выполнена следующими способами: Method метод капитализации по ставке доходности. Первая предпосылка подхода прямой капитализации - это гомеостаз и бесконечность капитализированного дохода. В методе прямой капитализации приведенная стоимость потока будущих доходов определяется как отношение годового дохода, относящегося к собственности или процентам, к коэффициенту капитализации конкретной собственности или доли.

Для расчета стоимости полного владения, определение общего коэффициента капитализации основывается на рыночных данных.

В зависимости от наличия исходной информации применяется следующее:

  1. Сравнительный анализ продаж. Using Расчет с использованием покрытия долга.
  2. Инвестиционная группа оборудования. Первая предпосылка метода капитализации по норме прибыли - ограниченный период дохода. В методе капитализации нормы прибыли окончательное число будущих денежных потоков пересчитывается в текущую стоимость по конкретной величине нормы прибыли, соответствующей риску инвестирования в этот тип имущества. Если текущая стоимость рассчитывается без учета условий финансирования, метод капитализации по ставке доходности формулируется в форме анализа дисконтированных денежных потоков или расчетной модели капитализации. Ставка дисконтирования, используемая для анализа дисконтированных денежных потоков с учетом как систематических, так и несистематических рисков, определяется: Как извлечь из рынка данные о продажах аналогичных объектов.
  3. Альтернативные способы инвестирования на финансовых рынках.

Как следить за рынком недвижимости. В последнее время спрос на экспертные услуги и их профессиональную подготовку в России начал быстро расти. Это также связано с недавними событиями в финансовом секторе. Банки потеряли много на фальшивом страховании, когда попытки создать механизм кредитования через кредитное страхование потерпели неудачу. В случае с недвижимостью потери практически невозможны, поскольку банки берут в качестве залога при предоставлении кредита. Поэтому рынки недвижимости и капитала становятся сложным элементом общей экономики. Неудивительно, что такая деятельность вызвала большой интерес у банков.

И все они несут страхование по реальной стоимости имущества и требуют квалифицированной оценки имущества. Оценка также требуется в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой местного налогообложения является налог на недвижимость, и около 70% местного налога исходит из этого налога. Конечно, с появлением реальных затрат можно перейти к налоговой системе, которая стимулирует развитие рынка недвижимости по мере развития самого рынка и в то же время гарантирует пополнение местных бюджетов. Это объясняет безусловный интерес к оценкам, проводимым местными органами власти. Стоимость услуг профессиональной оценки будет сильно различаться в зависимости от типа оцениваемого объекта, сложности задачи и, конечно же, от того, какие эксперты участвуют в оценке. Как правило, стоимость услуги измеряется либо часом, умноженным на почасовую ставку, либо размером объекта, но не привязана к этому значению.

Характеристика разных видов рейтинга

Оценка с целью покупки или продажи или классификации недвижимости. При оценке недвижимости для продажи на открытом рынке рыночные цены или цены продажи используются в качестве основы для оценки всех классов и категорий недвижимости. В то же время, чаще всего для специальной недвижимости, решение для расчета стоимости - это метод, основанный на затратах, основанный на рыночных данных. При оценке имущества для продажи в течение ограниченного периода, оценка всех классов и категорий собственности, когда собственность выставляется на открытый рынок на период, существенно меньший, чем полный маркетинговый период этого типа недвижимости Значение ограниченной продажи используется в качестве критерия. Цель работы по оценке и характеристики оцениваемого актива важны при выборе правильных критериев оценки.

В целом, основными целями, по которым оценивается недвижимость, являются:

  1. Торговая оценка.
  2. Ограниченная оценка времени продажи.
  3. Оценка земли и зданий для использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств.
  4. Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчетности.
  5. Оценка для включения в фонд и биржевые проспекты.
  6. Оценка для решения вопросов при слияниях и поглощениях компании.
  7. Оценка пенсионных фондов, страховых компаний и фондов недвижимости.

На практике могут возникнуть и другие цели оценки, но их представление и возможная основа оценки должны быть согласованы клиентом и оценщиком.

После уточнения цели оценки вам необходимо определить, к какому классу и категории принадлежит оцениваемое свойство. Для целей оценки выделяются два класса активов. Специализированные и неспециализированные Специализированные объекты, которые редко продаются на открытом рынке из-за их особых свойств. Некоторые из них используют бизнес. Примеры специальных свойств:

  1. Музеи, библиотеки и другие подобные объекты, принадлежащие государственному сектору.
  2. Больница, профессиональное медицинское обслуживание, центр досуга. Нет конкурентного рыночного спроса со стороны других организаций, желающих использовать эти виды недвижимости на местном уровне.
  3. Школы, колледжи, университеты и исследовательские учреждения, которые не имеют спроса на конкуренцию со стороны других организаций.
  4. Стандартная недвижимость, расположенная в особом географическом районе и вдали от основного бизнес-центра, расположенного там для производственных или деловых целей.

Неуказанные свойства - это все типы свойств, за исключением тех, которые подпадают под определение специализированного свойства. Другими словами, он в целом востребован с возможной модернизацией или без нее и обычно является открытым рынком для существующих или аналогичных целей или для использования его в качестве неисключительной собственности для личной собственности. Куплен, продан или сдан в аренду, или как инвестиция (занята ли она или свободна) или для развития.

При оценке активов, занятых владельцем для использования в корпоративной (коммерческой) деятельности, в качестве критериев оценки используются следующие: Рыночная стоимость текущего использования - для непрофессиональных объектов недвижимости, в том числе объектов недвижимости, оцененных на основе коммерческого потенциала. Оставшиеся биржевые расходы - для специальных объектов. Специализированные объекты недвижимости, которые не являются специализированными, классифицируются в соответствии с целью владения. Подобные принципы классификации используются как для оценки, так и для других целей.

Влияние факторов окружающей среды на затраты

Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включены в набор факторов, которые обычно учитываются при проведении оценки. Некоторые факторы влияют на определенные виды недвижимости и напрямую влияют на расчеты оценщика. В этом случае такие факторы должны учитываться применительно к рыночным данным, полученным из сопоставимых объектов, на которые недвижимость не влияет. В других случаях все объекты в регионе подвержены влиянию этих факторов.

Соответствующие экологические и загрязняющие факторы обычно включают следующие категории: Природные факторы, такие как радон или метан, загрязнение воздуха или шум. Технологические факторы загрязнения в результате прошлой или текущей промышленной деятельности на этой земле или в результате падения с соседних территорий. Загрязняющие вещества в виде электромагнитных полей и других полей. Факторы загрязнения при использовании переработанных материалов. В то время как все классы недвижимости подвержены влиянию факторов окружающей среды, недвижимость, предлагаемая для продажи или в качестве обеспечения по кредитам, особенно чувствительна к этим факторам.

Структура бизнеса по оценке недвижимости не включает экологический аудит недвижимости. Если у оценщика есть основания полагать, что факторы окружающей среды могут оказать существенное влияние на затраты, он должен проинформировать клиентов о необходимости привлечения экспертов. Оценщик должен проинформировать экологического эксперта об истории исследований, включая текущее и будущее использование сайта. Он представлен значением, определяемым на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В целом, специалисты по охране окружающей среды должны ответить на следующие вопросы: Можно ли успешно и экономично устранить источники загрязнения или опасности?

Если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, их можно изолировать или закрыть, чтобы сделать установку пригодной для этого применения в течение ограниченного периода времени. Можно ли каким-либо образом смягчить последствия загрязнения или опасности? Каковы наиболее эффективные средства предотвращения загрязнения и как его контролировать? Там, где возможно удалить источник загрязнения или последствия загрязнения, оценка может быть сделана с учетом соответствующих предполагаемых затрат на такое удаление или удаление.

Практическое использование метода сравнительных продаж

В конце 2000 года началось коттеджное строительство в Подольском районе. Малоэтажный жилой комплекс - это ряд двухквартирных коттеджей с общими стенами с соседними домами того же типа. Термин «кондоминиум», который относится к собственности, созданной и оборудованной работой соседей-единомышленников, менее популярен. Таким образом, английское слово «таунхаус» коренится в русской жизни, чтобы обозначить экзотические жилища, построенные по принципу «общие стены и крыши - ваш сад». Но, например, рыночную стоимость коттеджа используют сравнительные продажи.

Коттедж общей площадью 120 квадратных метров состоит из 6 комнат, 3 спален, ванной комнаты, душа и завершенного подвала. На момент оценки гаража нет. Для анализа земельной площади-1000 квадратных метров мы используем данные о пяти продажах сопоставимых объектов в одной и той же области. Корректировки ссуды определяются путем сравнения продажной цены объекта с рыночными и нерыночными ссудами. В то же время платежи по кредитам дисконтируются по рыночным процентам. В этом примере значение корректировки определяется величиной 3000 для объекта № 1 и 8000 для объекта № 2.

Все сопоставимые объекты имеют рыночные условия продажи и не требуют корректировки условий продажи. Чтобы скорректировать рыночные условия (время продажи), вам нужно выбрать объекты, которые отличаются только этим фактором. В нашем случае объекты № 1 и № 3 отличаются только финансированием и периодом продаж. Регулируя цену продажи объекта № 1 в условиях кредита, вы можете определить корректировку времени продажи: (62000-56000) / 156000 = 0,1. Рыночные цены увеличиваются на 10% в год. Таким образом, все сопоставимые объекты подчиняются одинаковым условиям для финансирования и времени продаж, создавая единую базу для согласования других элементов сравнения. Среди сравнений различия в размерах представлены количеством комнат и разных площадей дома и земельного участка. Также площадь 12000кв.м.

Эквивалент дома площадью 145 кв. 7 комнат, участок 10000 кв. Эквивалент дома площадью 120 кв. Есть 6 комнат. Следовательно, форма изменения размеров из сравнения объектов 1 и 2 имеет вид: 70000-62000 = 8000. Компенсацию за наличие гаража можно получить из сравнения объектов 3 и 5. 61600-59400 = 2200. № 2 и № 4: 77000-70 000 = 7000. Скорректированные цены были получены для каждого сравнения. В соответствии с условиями задачи значение рыночной стоимости должно быть получено на основе скорректированных данных о продажной цене. Основой для вывода единственного показателя рыночной стоимости является предоставление каждому члену ряда скорректированных продажных цен с весовым коэффициентом, принимая во внимание степень различия между тем, что сравнивается, и тем, что оценивается.

В этом случае вам необходимо учитывать диапазон колебаний цен продажи, общий процент корректировок, внесенных абсолютными значениями, общий процент корректировок, определяемых как разница между положительными и отрицательными корректировками, и другие данные. В этом примере очень узкий ценовой диапазон от 66400 до 66800. Однако менее скорректированным продажным ценам присваивается более высокий удельный вес. Номер корректировки для объекта 5 = 2. Почти минимальный. Следовательно, сравниваемая рыночная цена - это цена продажи объекта № 5-66400.

Инвестиционный риск и статистика рынка недвижимости

Статистика рынка недвижимости обычно включает информацию об аренде и показатели рентабельности. Для сравнения данных информация относится только к престижным объектам. Такие объекты отвечают самым высоким требованиям, таким как местоположение, оборудование, коммуникационная поддержка, решения по планированию и т. д., а арендная плата является одним и тем же критерием для измерения и распределения расходов между владельцами и арендаторами, такими как техническое обслуживание, ремонт, страхование и т. д.

Это считается решенным. Информация об арендной плате считается доступной. Для его унификации необходима только заявленная проверка достоверности. Подготовка информации о показателях прибыльности еще сложнее. Поскольку торговых транзакций не так много, рассмотрите ранее завершенные транзакции, консолидируйте данные из разных объектов и учтите задержку во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели прибыльности также включают информацию о локальных рисках, где приоритет имеют экспертные принципы. Таким образом, статистика является одной из особенностей рынка недвижимости.

Оживление бизнеса и инвестиций в регионе обязательно влечет за собой оживление офисного рынка, повышение спроса, занятости и арендной платы. В то же время было продвинуто новое строительство и модернизация офисов, а затем сервис и розничная торговля. Эти процессы, такие как сложные и развлекательные центры, характерны сегодня для крупных бизнес-центров. Традиционная финансовая столица США и Старого Света, быстрорастущая столица Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики аренды бизнеса показывает много интересных явлений.

Например: Динамика арендной платы характеризуется определенными колебаниями и отражает общий процесс взлетов и падений (хотя и со сдвигами). Изменения показателей для офисной и торговой недвижимости могут не соответствовать времени и размеру. Улучшение конъюнктуры рынка отражается в более высокой арендной плате, но реже в снижении показателей прибыльности (из-за значительно меньшей динамики); ситуация возникает. Хорошие (низкие) показатели рентабельности, надежная и стабильная местная экономика и социальные ситуации.

Лидерами в стабильном арендном бизнесе являются Лондон, Париж и Франкфурт, а область изменения показателей рентабельности находится в районе 5-6%. - Изменения в показателях столиц Восточной Европы не очень динамичны. Это можно объяснить как низким объемом рынка, низким объемом торговли, так и, очевидно, низким интересом западных специалистов и деловых кругов к этим рынкам. Индекс рентабельности восточноевропейского капитала стабилен, в 2-3 раза превышает значение западного капитала. Кроме того, в посткризисный период августа 1998 года индекс прибыльности Москвы вырос более чем в четыре раза. И это произошло не только из-за реального снижения стоимости недвижимости, но и в результате экспертной оценки состояния нестабильности и возросших бизнес-рисков в регионе.

Мы предлагаем использовать рассчитанный показатель стоимости капитализации единицы (UKS) для получения дополнительной информации - в качестве оценки стоимости средней единицы коммерческой площади, подлежащей аренде. Такая оценка передает экспертное мнение об успехах и рисках в бизнесе, а также оперативные ответы на колебания арендных ставок. Первоначальную информацию об аренде статистики по европейским городам можно найти в западных публикациях (например, ежемесячные EuroProperty).

Представительными объектами являются Франкфурт, Лондон, Париж, Санкт-Петербург, Прага, Варшава - самые стабильные бизнес-центры, переходные центры с самыми высокими показателями риска (в Европе) арендного бизнеса. Аренда офисного бизнеса. Период наблюдения 01.99–08.00 в западной столице показал общий прогресс в бизнесе аренды офиса. Обратите внимание на абсолютную стабильность доходности в Лондоне (5,00-5,50%) и повышение доходности во Франкфурте (5,75-4,90-5,50%) и Париже (6,25-6,75-5,50-6,00%).

В случае восточноевропейских столиц этот период характеризуется ухудшением. Кроме того, анализ данных расчетов UKS позволил скорректировать внешние расхождения в логике арендных ставок (превышение показателей Санкт-Петербурга и Варшавы превышает показатели Парижа и Франкфурта к середине 1999 года). В результате производительность UKS при высоких ставках аренды оставляет желать лучшего, и рост инвестиций не может быть оптимистичным. Арендная сделка бизнес. Арендная сделка бизнес. Период наблюдения 05.99–08.00 в западной столице характеризуется общим ухудшением показателя (это хорошо видно с помощью UKS).

Это подразумевает, что может быть значительный период активности рынка. Впоследствии продажа приобретенных торговых площадей не принесет реального дохода.В случае восточноевропейской столицы период наблюдения 05.99–08.00 связан с прохождением длительного периода стагнации и, возможно, началом прорыва (разрыв между индикатором UKS и западным капиталом кажется огромным).

  1. Следовательно, в настоящее время, если инвестиции в покупку торговой недвижимости в восточноевропейской столице могут оказать заметное влияние, в том числе в периоды спада на западном рынке, рынок торговых объектов будет иметь значительно более длительный период.
  2. Должны быть ограничены претензии, которые могут быть.
  3. Это хорошая дискуссия при изучении способов диверсификации вашего портфеля недвижимости "на межрегиональном уровне".

Заключение

Завершение формирования рынка недвижимости характеризуется переходом от масштабного развития к интенсивному развитию. Понятно, что в ближайшее время, как и в начале 90-х годов, количество сделок на рынке будет расти не так быстро. Кроме того, можно стабилизировать количество сделок только в течение определенного периода на рынке жилья. Уровень цен может быть повышен, особенно на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитные дома выросли, а не просто упали, что указывает на перспективу строительства новых высококачественных домов.

Корпоративные лидеры искали и усилили конкуренцию на рынке. Большинство из них склонны считать, что если в 1995 году была характерна умеренная конкуренция, то в 2001 году она была бы выше, и она останется такой. Стабилизация сделок и цен на вторичном рынке жилья является, прежде всего, результатом макроэкономических факторов, основным фактором которых является поддержание низкого уровня доходов среди большинства людей. Первый быстрый рост спроса на рынке в результате появления внутренней группы с высоким уровнем дохода в настоящее время почти завершен.

И сегодня, внутри этого уровня, происходит новая дифференциация - присвоение уровня с очень высоким доходом. Эта дифференциация увеличила спрос на элитное жилье. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя очень ограничен. Спрос может значительно вырасти либо за счет увеличения доходов и формирования широкого среднего класса, который может быть основным поставщиком для покупателей, либо за счет агрессивного стимулирования спроса со стороны самих специалистов из штата и рынка недвижимости.

В то же время возможен небольшой рост спроса в будущем, потому что экономика неизбежно будет освобождена в ближайшие месяцы, чтобы смягчить неоплачиваемый кризис и в связи с выплатой заработной платы и государственного долга. это. Часть этих денег пойдет на рынок недвижимости, но, очевидно, в этой ситуации нет принципиальных изменений, но количество заявок на покупку под воздействием этого фактора увеличится на несколько пунктов. Можно также предположить, что очень возможно увеличить предложение на вторичном рынке жилья, в связи с неизбежным и значительным увеличением коммунальных услуг.

Кроме того, предложение увеличивается на вторичном рынке в период с 1991 по 1993 год. Это было связано с резким ростом цен, но теперь продавцы связаны не с потенциалом значительного увеличения доходов от продажи домов, а с необходимостью снизить затраты на его содержание, а также с ценой здесь. Это может немного увеличить спрос и, следовательно, увеличить продажи компании по недвижимости. В то же время, эта стабилизация не решает общую проблему - в ближайшем будущем рынок жилой недвижимости исчерпает спрос и значительно сократит доходы от традиционной деятельности риэлторских компаний по оказанию услуг по продаже недвижимости.

В этих условиях спектр услуг, которые компания предлагает своим клиентам, должен быть значительно расширен: повышенное внимание к рекламе, такое как банковские платежи, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки и т. д. Может быть, снижение комиссии. Все эти фонды могут играть важную роль в привлечении клиентов, но их возможности все еще ограничены. Очевидно, что для некоторых компаний, если эти методы могут обеспечить требуемые продажи, они, как правило, не решают проблему развития бизнеса в сфере недвижимости.

Только растущий спрос на рынке решит эту проблему принципиально. В современных ситуациях это возможно только при активном участии штатов путем создания систем ипотечного кредитования, создания федеральных и региональных учреждений ипотечного кредитования, поддержки вторичного ипотечного рынка, банковского дела. Кредиты, которые предоставляют государственную гарантию при выдаче ипотеки. Последовательное развитие российского рынка недвижимости, естественно, привело к следующему этапу, который характеризуется резким увеличением спроса на качество обоснования инвестиционных решений.

За рубежом и россия Участники рынка недвижимости понимают, что надежность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т. д., что на самом деле является простым официальным стандартом, полностью зависит от достоверности исследования рынка, используемого в официальной вы. Другими словами, наиболее важным и важным показателем осуществимости инвестиционного проекта на рынке недвижимости является осуществимость маркетингового исследования, на основании которого принимается это решение.

 

Посмотрите похожие темы возможно они вам могут быть полезны:

 

Курсовая работа по страхованию

 

Курсовая работа по кулинарии

 

Курсовая работа по культурологии

 

Курсовая работа по банковскому делу