Анализ факторов, вызывающих рост цен на московском рынке недвижимости

Содержание:

  1. Анализ рынка жилой недвижимости
  2. Анализ ключевых рынков жилой недвижимости Нижнего Новгорода
  3. Бизнес класс.
  4. Премиум класс
  5. Элитный класс.
  6. Спрос и предложение на рынке недвижимости
  7. Анализ стоимости квадратного метра на крупнейшем рынке недвижимости Нижнего Новгорода
  8. Анализ нижегородского рынка вторичной жилой недвижимости
  9. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости
  10. Ввод жилой недвижимости в Нижнем Новгороде
  11. Доход населения
  12. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости
  13. Оценка параметров уравнения регрессии.
  14. Заключение
Предмет: Практика
Тип работы: Отчёт
Язык: Русский
Дата добавления: 03.09.2019

 

 

 

 

  • Данный тип работы не является научным трудом, не является готовой выпускной квалификационной работой!
  • Данный тип работы представляет собой готовый результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала для самостоятельной подготовки учебной работы.

Если вам тяжело разобраться в данной теме напишите мне в whatsapp разберём вашу тему, согласуем сроки и я вам помогу!

 

По этой ссылке вы сможете научиться оформлять отчёт по практике:

 

Как оформить отчёт по практике

Посмотрите похожие темы возможно они вам могут быть полезны:

 

Современные теории денег и денежного обращения
Теория институциональных изменений Д. Норта
Экономическая теория налогообложения Налоговая политика России
Экономические последствия монополизации рынков

Введение:

Рынок жилой недвижимости является привлекательной инвестицией. Текущая экономическая нестабильность указывает на то, что форма денежных вложений, таких как инвестиции в собственный бизнес, банковские депозиты или ценные бумаги, связана с риском. Этого нельзя сказать об инвестициях в недвижимость. Так, например, квартира, приобретенная на ранней стадии строительства у доверенного застройщика, может добавить до 10% стоимости в конце строительства.

Этот показатель неясен и изменяется как вверх, так и вниз. Это зависит от степени риска разработки, которая сильно зависит от репутации разработчика. Чем выше риск, тем ниже цена на ранних этапах строительства и тем выше вероятность того, что стоимость квадратного метра увеличится в конце строительства. Уважаемые застройщики, завоевавшие популярность на рынке недвижимости, как правило, не меняют себестоимости кондоминиумов на протяжении всего процесса строительства.

Рынок жилья очень разнообразен.

На цену квартиры влияют многие факторы, от более глобальных до более подробных: тип рынка, к которому относится жилое здание (вторичный или первичный рынок жилой недвижимости), его географическое положение, ранг, здание, тип, возраст дома, площадь и другие факторы.

Рынок недвижимости, прежде всего, местный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры сильно различаются в рамках единой национальной экономики. Внутренний рынок недвижимости представляет собой мозаику региональных рынков, которые сильно различаются по активности на рынке недвижимости, уровням цен, доходности и рискам рынка недвижимости.

Применяя методы прогнозирования к рынку недвижимости, вы можете оценить влияние внешних условий на динамику рынка и принять соответствующие бизнес-решения.

Анализ рынка жилой недвижимости

Развитие рынка недвижимости началось в 1991 году и имело период начального накопления капитала. Позднее отмечается его формирование и бурное развитие. За этот период цены выросли в 11-12 раз. Период с 1995 по август 1998 года характеризуется стабилизацией и колебаниями цен в пределах 10-15%. С 2000 года рынок недвижимости пришел после кризиса. Конечно, рынок еще не по-настоящему цивилизован, но он уже движется в этом направлении.

Определение рынка жилой недвижимости. Общая характеристика рынка недвижимости.

К не животным (животным, недвижимости) относятся земля, недра, изолированные воды и все, что прочно связано с землей, т. е. леса, многолетние насаждения, здания и т. д.

Включает объекты, которые не могут быть перемещены без предоставления объекта.

Жилая недвижимость - недвижимость с правами собственности, пользования и распоряжения, установленными в недвижимости. В том числе следующее. Земельные участки, дома, перестройки домов, зеленые насаждения с длительным циклом развития, которые тесно связаны с участками и жилыми и нежилыми зданиями.

Жилые здания, квартиры, другие жилые объекты жилых домов и другие здания, пригодные для постоянного и временного проживания, структура и элементы инженерной инфраструктуры жилого сектора.

Жилой недвижимости включают в себя следующие свойства:

  • Гетерогенность;
  • Жилье зависит от местоположения, периода строительства, площади, планировки и внутренней отделки;
  • Уникальность;
  • Недвижимость;

Анализ факторов, вызывающих рост цен на московском рынке недвижимости

  • Перемещение дома практически невозможно и имеет прочные связи с землей;
  • Долговечность;
  • Амортизация здания занимает много времени и требует инвестиций для поддержания. Согласно действующим в России строительным нормам, срок полезного использования домов варьируется от 15 до 150 лет;
  • Период создания объекта;
  • Сроки строительства могут варьироваться от месяцев до лет;
  • Высокая стоимость;
  • Покупка жилой недвижимости обычно требует заемных средств, так как очень трудно заплатить единовременную плату;
  • Высокие транспортные расходы.

Здесь можно выделить два типа затрат: материалы, связанные с расставанием с ближайшим окружением, и психологические издержки.

Следует также отметить, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (спрос на жилье увеличивается в конце года, а цены, как правило, падают или остаются на прежнем уровне в начале года) и являются неактивными.

Главной особенностью жилой недвижимости является ее местоположение. Местоположение сильно влияет на экономические параметры, такие как цена, ликвидность и доходность недвижимости.

В экономической теории все активы можно разделить на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (денежные средства, банковские счета, ценные бумаги). Недвижимость может одновременно выступать в качестве своего рода финансового актива для разных людей и как недвижимость для личного пользования. Это зависит от цели приобретения недвижимости. Когда вы покупаете недвижимость для получения дохода за счет лизинга, когда вы покупаете для личного или промышленного потребления, она считается своего рода финансовым активом как разновидностью недвижимости.

Поэтому проводится различие между понятием управляемая недвижимость (недвижимость) и инвестиционная недвижимость (финансовые активы). Следовательно, одно и то же свойство имеет разные значения в зависимости от цели, для которой оно получено.

Анализ ключевых рынков жилой недвижимости Нижнего Новгорода

При анализе ключевых рынков жилой недвижимости проводятся кабинетные и полевые исследования. База новостройки в Нижнем Новгороде постоянно поддерживается и пополняется, и все необходимые параметры: название компании застройщика, контактные данные, класс многоквартирного дома, высота потолка, срок делегирования, квартира.

Анализ стоимости квадратного метра крупного рынка жилой недвижимости проводится с помощью маркетинговых агентств. Ежеквартально звонят во все новостройки, где квартиры продаются подрядчиками.

Основные концепции и сегментация рынка жилой недвижимости

Основными характеристиками являются посылки и все объекты, которые прочно связаны с землей, движение которых невозможно без непропорционального ущерба цели (здания, сооружения).

Как упоминалось ранее, ключевой особенностью рынка жилой недвижимости является местоположение.

При анализе домов в Нижнем Новгороде по местоположению было проведено различие между горной местностью и районами города, а также районами города. Речной частью города являются Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский районы. Высокая часть города - Нижний Новгород в Приокском районе, Советский Союз. Далее Нижегородская область делится на историческую часть и печерское подразделение.

Тенденция на современных рынках - это различие между недвижимостью по качеству и цене и разделение на рыночные классы.

Согласно современной тенденции спроса на строящееся жилье в Нижнем Новгороде, их можно ввести как:

  • Элитное жилье (класс А);
  • Бизнес-класс жилья (Премиум-B класс и Бизнес-B-);
  • Жилой эконом класс.

Элитное жилье включает в себя:

  • Центр города, историческая часть;
  • Удаленный от людных магистралей;
  • Несколько этажей дома (менее 5 этажей);
  • До 50 квартир;
  • Наличие подземной автостоянки (желательно два парковочных места на 3 и 4 комнатные квартиры);
  • Инфраструктурная однородность;
  • Дети и спортивные дворики;
  • Отсутствие или минимальное количество нежилых помещений на цокольном и первом этаже;
  • Привлекательный вид из окна;
  • Стоимость квадратного метра: 90 000-180 000 руб.

Премиум класс Содержание:

  • Историческая часть города;
  • Желательно убрать с людных магистралей;
  • Этаж дома-5-10 этажей;
  • 50-100 квартир;
  • Подземное парковочное место на одно парковочное место для квартиры или открытой парковки;
  • Инфраструктура находится в стадии разработки;
  • 1-й этаж и подвал-офис;
  • Стоимость квадратного метра: 75 000-100 000 руб.

Бизнес класс включает в себя:

  • Районный центр на вершине или район города, или знаменитая спальня;
  • Количество этажей в доме - 10 и более этажей;
  • Более 100 квартир;
  • Наличие подземного паркинга = не менее 1/3 от количества квартир;
  • Возможное расположение на многолюдной трассе в центре или там, где есть разнородная инфраструктура;
  • Первый этаж и цокольный этаж - магазины и офисы;
  • Стоимость квадратного метра: 65 000-85 000 руб.

Эконом класс включает в себя:

  • Спальня, район города;
  • Дом этажей от 10 до 18 этажей
  • Более 100 квартир;
  • Автомобильная стоянка;
  • Стоимость квадратного метра: 40 000-65 000 руб.

Выполняет сегментацию объектов в настоящее время строящихся и сданных в эксплуатацию объектов, где квартира застройщика все еще продается, в соответствии с вышеуказанной классификацией.

В настоящее время жилье эконом-класса является доминирующим на основном рынке жилой недвижимости - 68%.

Новое здание эконом-класса - это стандартный дом.

Как правило, высота дома не должна превышать 24 этажа, общее количество квартир достигнет 700. Дома эконом-класса имеют однокомнатные квартиры площадью 35 кв.

Особенностью такого дома является то, что нет квартир, которые можно свободно планировать. Все комнаты разделены перегородками. Инженерное наполнение - типичное для непрерывных сборных домов. Лифт-отечественный производитель. Территория вокруг дома не огорожена. В принципе, нет подземного паркинга. Если в доме есть нежилые помещения, вся инфраструктура будет сокращена до продуктовых магазинов, магазинов одежды и бытовых услуг по всему городу.

Дома эконом-класса характеризуются 1-2-3 квартирами. В основном, при проектировании дома эконом-класса предпочтительнее 1-2 комнатная квартира (20% проектов не имеют 3 комнатную квартиру). Однако в некоторых домах предлагаются квартиры на 4-5 комнат и квартиры свободной планировки (Северный Двор, Ахтозаводский район).

В последнее время и чаще всего жилые проекты предлагают строительство однокомнатных квартир.

В среднем для текущих проектов в экономическом классе соотношение квартир по количеству комнат составляет (без учета однокомнатных квартир):

  • 1 комната -49%;
  • 2 комнаты -35%;
  • 3 комнаты -15%;
  • Четырехкомнатные квартиры могут составлять около 1%, фристайл-квартиры - менее 0,5%.

Проект домов эконом-класса для больших квартир эконом-класса с более чем тремя комнатами предполагает, что в этом сегменте иногда появляются параметры жилья бизнес-класса.

Бизнес класс.

Новые здания бизнес-класса - это элитные дома, построенные по новейшим технологиям и обеспечивающие высокое качество обслуживания во время эксплуатации.

Как правило, дома с квартирами бизнес-класса проектируются по индивидуальному проекту. Функциональная и удобная планировка квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасадов, подземный паркинг, благоустроенный двор.

Комфортабельные квартиры бизнес-класса, в отличие от стандартных домов, оказались очень требовательными продуктами, а не дорогими. Эксперты считают, что прогнозировать развитие этого сегмента рынка очень благоприятно.

В настоящее время в Нижнем Новгороде наблюдается тенденция к строительству домов бизнес-класса. В основном, строительство жилья бизнес-класса происходит в советской и нижегородской областях, но есть несколько жилых комплексов, которые строятся далеко от центра города. Такая децентрализация положительно влияет на появление квартальных жилищных новостроек в этом классе жилых комплексов.

Эксперты считают, что для классификации дома как бизнес-класса необходимо выполнить следующие требования:

  • Расположение (верхняя часть города, центр района в нижней части города, знаменитая спальня);
  • Отличное техническое оборудование для зданий, построенных по индивидуальным проектам (обычно это монолиты);
  • Просторная квартира с оптимальной планировкой;
  • Оборудование зоны возле дома;
  • Хороший доступ к транспорту;
  • Достаточная внутренняя инфраструктура (подземные паркинги, автостоянки, магазины, поставщики услуг и т.д.);
  • Близко к парковым зонам и зеленым зонам, характеристики вида выгодны.

Этот дом переходит из эконом-класса в экономическую категорию, потому что нет одного или двух факторов.

Категория улучшение комфорта со временем меняется. То, что считалось бизнес-классом три или четыре года назад, не отвечает требованиям современного времени.

Дома бизнес-класса - это, как правило, монолитные или кирпичные конструкции, построенные по индивидуальным архитектурным проектам, с отличным техническим оснащением и привлекательным современным фасадом. Подземные и наземные парковки обычно предоставляются, а также имеется развитая внутренняя инфраструктура (магазины, фитнес-центры и т.д.), которая улучшает как местные, так и общие зоны.

Кроме того, проекты бизнес-класса должны соответствовать общепринятым стандартам качества отделочных и строительных материалов, в первую очередь планировать эффективность и звукоизоляцию.

В жилье бизнес-класса опасения относительно расположения жилья на более высоких этажах с точки зрения комфорта не являются существенными, поскольку нижние этажи используются главным образом для размещения отдела обслуживания.

В бизнес-классе самые популярные квартиры не достроены. Одной из главных особенностей является правильная подготовка к чистовой отделке. Но следует отметить, что в Москве сейчас растет спрос на квартиры, которые готовы для частично меблированных домов.

Площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса варьируется от 50 кв. М, 2 комнаты - до 70 кв. М, 3 комнаты - до 100 кв. М, 4 комнаты - до 140 кв. Высота потолка должна быть не менее 2,7 метра. Рекомендуемая площадь кухни составляет от 12 до 15,2 квадратных метров. Количество квартир в доме бизнес-класса обычно колеблется от 100 до 300.

Крупные комплексы часто включают прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центры, торговые компании, предприятия общественного питания и сферы услуг (кафе, рестораны, аптеки, медицинские центры, салоны мобильной связи и т.д.). Кондоминиумы, в принципе, оснащены управляющими компаниями и вспомогательными объектами для обслуживания.

Брендирование объектов относится как к бизнес-классу, так и практически ко всем сегментам. Независимо от сегмента, каждый дом нуждается в изображении. Как правило, в Нижнем Новгороде около 60% жилых комплексов сейчас названы. Это имя помогает вам лучше позиционировать свой проект и помогает покупателям ориентироваться на рынке недвижимости.

Жилые квартиры бизнес-класса имеют большую площадь, чем квартиры эконом-класса. Также при проектировании бизнес-жилья необходимо учитывать потребительские предпочтения при правильном планировании соотношения количества квартир в разных комнатах.

В настоящее время текущие проекты бизнес-класса имеют различную пропорцию квартир с точки зрения количества комнат в каждом проекте. Так, например, некоторые объекты не имеют трехкомнатной квартиры. По сути, при проектировании дома бизнес-класса предпочтительнее 1-2 комнатная квартира. В некоторых домах предлагаются квартиры с 4-7 комнатами, а в третьем здании KM Megapolis предлагаются апартаменты открытой планировки.

В среднем для текущих проектов бизнес-класса процент квартир по количеству комнат составляет:

  • 38% за номер;
  • 2 комнаты -34%
  • 3 комнаты -25%;
  • 4 комнаты -2%;
  • Более 4 комнат и апартаментов со свободной планировкой - 1%.

Дизайн большой квартиры с четырьмя и более квартирами в доме бизнес-класса предполагает, что в этом классе могут появиться параметры дома премиум-класса.

Внутренняя инфраструктура является одним из основных определений жилья бизнес-класса.

Инфраструктура дома бизнес-класса - это удобства и услуги, которые покупатели жилья получают, не выходя из дома слишком далеко.

Дома бизнес-класса нуждаются в инженерных решениях, которые могут обрабатывать воду, очистку воды, звукоизоляцию, отопление и кондиционирование воздуха. В принципе, это сочетание централизованной городской системы и отдельных систем, таких как бойлеры и очистители воздуха, которые обслуживают только этот конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома включает в себя:

  • Подземный паркинг (не более каждой квартиры-1 паркинг);
  • Сервисная отраслевая компания;
  • Продуктовый магазин или магазин;
  • Кафе.

Премиум класс

Роскошные дома включают в себя определенные элементы роскоши, которые вам нужны.

Как правило, премиум-объектами являются дома в престижных районах с несколькими (до 100) квартирами с видом на парки (реки, озера). Ключевые атрибуты бизнес-класса - оригинальная архитектура, подземный паркинг, благоустроенная охраняемая территория, сервисные услуги, высокоскоростные бесшумные лифты и высококачественное проектирование - это всего лишь дополнение роскошных домов.

На премиум-квартиры влияют следующие факторы:

  • Степень престижа в области;
  • Строить дома по индивидуальным проектам;
  • Насыщение дома современными средствами связи (спутниковое, интернет и др.);
  • Наличие внутренней инфраструктуры дома (объекты службы безопасности, инвалидные коляски, меховые хранилища, дома для отдыха и т.д.)

Премиум класс имеет семь основных функций:

  • Расположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);
  • Построение лимитов по количеству этажей, количеству квартир (до 100 квартир);
  • Качественная техническая «начинка» (звукоизоляция, стеклопакеты и т.д.);
  • Архитектура и дизайн здания (свободная планировка, минимальный потолок 3 м);
  • Комфортные и жилищные услуги (кондиционирование, автономные системы водо- и теплоснабжения, парковка или подземный паркинг, охрана);
  • Дополнительные услуги в доме доступны (социальная инфраструктура: кафе, тренажерный зал, прачечная, химчистка и т.д.);
  • Бесплатная планировка или наличие квартир с более чем 3 комнатами.

Категории премиум класса меняются со временем. То, что три или четыре года назад считалось премиум-классом, не соответствует современным требованиям.

Премиальные здания характеризуются прямыми и простыми фигурами, использованием высококачественных и дорогих материалов, созданием спокойных и лаконичных фасадов, а также широким использованием стекла. Это не только увеличивает глубину здания, получает больше света, но и устраняет ненужные и не функциональные элементы дизайна. Форма должна быть функциональной, но в то же время нужна особая эстетика.

Этот стиль сочетает в себе элегантность и простоту архитектурного решения. Все технологии, используемые для строительства элитных домов, очень дороги.

Динамика выхода на рынок элитной недвижимости к 2012 году продемонстрировала заметный нисходящий тренд. В 2013 и 2014 годах были представлены два дома премиум-класса. В 2015 году будет построено четыре дома.

Квартиры премиум-класса имеют большую площадь, чем квартиры бизнес-класса и эконом-класса.

Все дома премиум-класса, рассматриваемые в каждом проекте, имеют разные пропорции квартир с точки зрения количества комнат. Так, например, некоторые объекты не имеют однокомнатной квартиры. По сути, при проектировании элитного дома приоритетной является квартира с двумя или тремя комнатами. Кроме того, в некоторых домах предлагаются квартиры с бесплатной планировкой (пражский район, ЗАО «Jill Stroilles»; жилые комплексы Respect, ООО «Консорциум NN-90») и пентхаусы (жилой комплекс «Изумрудный замок», ООО «РосАвтоСтрой»).

В целом, для текущих проектов премиум-класса процент квартир по количеству комнат составляет:

  • 20% за номер;
  • 2 комнаты -39%;
  • 3 комнаты -35%;
  • 4 комнаты-5%;
  • 5 комнат, открытого плана, пентхаус -1%

При проектировании роскошного дома в настоящее время рассматривается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основных определений роскошных домов.

Инфраструктура дома премиум-класса - это оборудование и услуги, которые покупатели жилья получают, не выходя из дома.

Внутренняя инфраструктура квартиры включает в себя:

  • Наличие кондиционера;
  • Автономное водоснабжение (с фильтрацией);
  • Система питания (с источником бесперебойного питания);
  • Автономная система отопления.

Дома премиум-класса требуют инженерных решений для очистки воды, очистки воды, очистки воздуха, вентиляции, звукоизоляции и отопления. В принципе, это сочетание централизованной городской системы и отдельных систем, таких как бойлеры и очистители воздуха, которые обслуживают только этот конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома включает в себя:

  • Многоуровневая система безопасности;
  • Подземный паркинг (не более каждой квартиры-1 паркинг);
  • Детский клуб;
  • Чистая уборка;
  • Фитнес-центр;
  • Медицинские учреждения;
  • Кафе;
  • Хранилище.

Элитный класс.

Элитное жилье - это развитая инфраструктура, которая формирует так называемый «городской город». В городе элитные дома можно считать домами. Он экологически привлекательный, вдали от основных автомагистралей и близок к социально однородной среде.

На элитную квартиру влияют следующие факторы:

  • Степень престижа в области;
  • Нестандартный экстерьер и интерьер дома;
  • Насыщение современных средств связи (спутниковое, интернет и др.);
  • Наличие внутренней инфраструктуры дома (объекты службы безопасности, инвалидные коляски, меховые хранилища, дома для отдыха и т.д.).

Элита имеет семь основных функций:

  • Расположение (автостоянка, река, центр города с панорамным видом на город);
  • Социальная однородность населения;
  • Качественная техническая начинка (звукоизоляция, стеклопакеты и т.д.);
  • Архитектура и дизайн здания (свободная планировка, минимальный потолок 3 м);
  • Комфортные и жилищные услуги (кондиционирование, автономные системы водо- и теплоснабжения, парковка или подземный паркинг, охрана);
  • Дополнительные услуги в доме (социальная инфраструктура: кафе, тренажерный зал, прачечная, химчистка и т.д.);
  • Дом должен быть фирменным;
  • Построение лимитов по этажам, количеству квартир (на 20-40 квартир);
  • На сайте есть не более двух квартир.

Если один из факторов отсутствует, дом будет автоматически удален из элитной категории в категорию повышение комфорта.

Элитные категории меняются со временем. То, что считалось элитным три или четыре года назад, не отвечает современным требованиям.

Внешний вид архитектуры оказывает большое влияние на категорию дома. Архитектурный облик элитного дома должен создавать профессиональный архитектор, чтобы архитектура находилась на уровне шедевра.

Архитектура элитного комплекса должна соответствовать местоположению строительной площадки. Если это историческая часть города - архитектура здания должна быть выполнена в историческом стиле.

Элитная жилая недвижимость должна иметь привлекательный архитектурный облик. Дополнительным преимуществом является то, что во внешнем виде есть определенные блики. Это создает статус дома и создает личность.

Элитный корпус должен быть построен из качественных и качественных материалов. Строительные материалы для элитных домов должны быть в первую очередь экологически чистыми.

Вокруг элитного дома должно быть огороженное пространство с системами безопасности и доступа.

В последние годы одной из особенностей элитного жилья стала его свободная планировка - открытое пространство (свободное место). Стены, потолки и напольные покрытия почти всегда готовятся к отделке, так как все больше и больше клиентов предпочитают оформлять интерьер по своему вкусу. Структура квартиры должна быть достаточно гибкой, чтобы что-либо в квартире могло быть изменено в соответствии с требованиями клиента.

Элитным квартирам нужен потрясающий вид из окон, и желательно указывать в каждой квартире три основных момента.

Элитные квартиры предполагают наличие большой гостиной, столовой, рабочей зоны (офиса) и застекленной лоджии.

Признаками отличной пространственной композиции элитной квартиры являются наличие больших окон и зимнего сада. Жители последнего этажа должны иметь возможность установить камин в квартире.

На верхних этажах элитного дома расположены двухэтажные апартаменты, крышу которых можно использовать для земельных участков, детских площадок или бассейнов.

В подвале есть просторное лобби с комнатой безопасности, комнатой ожидания владельца квартиры и комнатой, где все панели управления (видеонаблюдение, пожарная сигнализация, панели безопасности) централизованы.

Элитным квартирам нужны просторные ванные комнаты, чтобы вы могли разместить все для комфорта. Если у вас одна ванная, ее площадь составляет около 12 кв.

Стандарт - расположение ванной комнаты с выходом в спальню. Количество ванных комнат должно соответствовать количеству спален в квартире.

Площадь кухни должна быть не менее 14 кв.

Динамика выхода на рынок элитной недвижимости демонстрирует замечательный нисходящий тренд. По прогнозным данным на 2013 год, в эксплуатацию будут сданы четыре дома элитного класса.

Пока что снижение доступа к элитному жилью объясняется следующим:

  • На рынке недвижимости ощущается нехватка земли для строительства вышеупомянутого дома в историческом центре Нижнего Новгорода;
  • Требования к качеству элитных домов в целевой группе быстро меняются, что приводит к несоответствиям между ранее объявленными проектами и этим конкретным классом домов;
  • В посткризисных ситуациях большинство застройщиков сосредотачиваются на строительстве домов эконом-класса на ежеквартальной основе, обеспечивая производственные мощности, то есть использование заводов (ООО «Жилстрой-НН», ООО «Кварц» и т. Д.) Вы можете );

Элитные квартиры имеют большую площадь, чем квартиры других классов. Кроме того, при проектировании элитного дома необходимо учитывать потребительские предпочтения.

Все элитные дома, рассматриваемые в каждом проекте, имеют разные пропорции квартир по количеству комнат. Так, например, некоторые объекты не имеют 1-2 комнатную квартиру. В основном, приоритет отдается 3 или 4 квартирам. Некоторые дома предлагают 5 квартир, квартиры свободной планировки и пентхаусы.

В целом, для проектов элитного класса процент квартир по количеству комнат составляет:

  • 16% за номер;
  • 2-комнатная квартира-41%;
  • 3 комнаты -22%;
  • 4 комнаты - 16%;
  • 5 комнат, открытого плана, пентхаус -5%

Спрос и предложение на рынке недвижимости

При проектировании элитного дома в настоящее время рассматривается возможность объединения двух или трех квартир.

При проектировании элитного дома в настоящее время рассматривается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основных определений роскошных домов.

Инфраструктура элитного дома - это оборудование и услуги, которые покупатели жилья получают, не выходя из дома. Идеальным вариантом для такого пакета инфраструктуры считается пакет, предлагаемый клиентам 5-звездочного отеля.

В элитном доме вся инфраструктура предназначена для жителей дома. Одним из преимуществ элитного дома является то, что он ориентирован на изоляцию инфраструктуры, самодостаточность и небольшой круг людей, проживающих в домах.

Элитным домам нужны инженерные решения для очистки воды, очистки воды, очистки воздуха, вентиляции, звукоизоляции и отопления. В принципе, это сочетание централизованной городской системы и отдельных систем, таких как бойлеры и очистители воздуха, которые обслуживают только этот конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома включает в себя:

  • Многоуровневая система безопасности;
  • Подземный паркинг (не более каждой квартиры-2 паркинга);
  • 24-часовой медицинский центр;
  • Детский клуб;
  • Чистая уборка;
  • Сауна;
  • Плавательный бассейн;
  • Фитнес-центр;
  • Медицинские учреждения;
  • Клубы;
  • Присутствие морозильной камеры для хранения меховых изделий;
  • Бильярд;
  • Бар;
  • Рестораны;
  • Хранилище;
  • Стиральная;
  • Номер для обслуживающего персонала.

В последнее время застройщики элитного жилья в Москве уделяют основное внимание сокращению внутренней инфраструктуры комплекса. В основном это связано с тем, что небольшое количество квартир в элитных домах не может позволить себе восстановить внутреннюю инфраструктуру комплекса, а привлечение граждан со стороны разрушает элитарность и изоляцию.

Анализ стоимости квадратного метра на крупнейшем рынке недвижимости Нижнего Новгорода

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на ключевых рынках зависит от класса и местоположения недвижимости. Для объектов эконом и бизнес-класса стоимость квадратного метра квартиры зависит от количества комнат и этажа, на котором расположена квартира. Для объектов премиум и элитного класса стоимость квадратного метра в принципе не зависит от количества комнат. Цена зависит от этажа, на котором находится квартира, характеристик вида и общей картины квартиры.

Проанализируйте динамику средней стоимости квадратного метра в городе Нижний Новгород.

Как видно из графика, динамика средней стоимости квадратного метра на основном рынке жилья в Нижнем Новгороде показывает растущую тенденцию.

С конца 2006 г. по 2007 г. стоимость жилья резко возросла, а затем стоимость квадратного метра значительно снизилась во время экономического кризиса. В настоящее время цены на первичное жилье неуклонно растут.

Дома премиум-класса элитного класса расположены только в исторической части города, Нижегородской области, поэтому стоимость квадратного метра таких домов учитывается при формировании средней стоимости квадратного метра Нижнего Новгорода. не быть.

Согласно данным за четвертый квартал 2015 года, средние затраты на квадратный метр основного рынка жилой недвижимости выросли на 0,8% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

Сразу же, при анализе стоимости квадратного метра жилья, сегментация затрат была обеспечена по классам. Первоначально дома были разделены на стандартные дома, улучшенную планировку, повышенный комфорт и роскошные дома.

Как видите, экономические, бизнес и премиум классы характеризуются устойчивым ростом без видимых колебаний. Цены на роскошные дома резко изменились в четвертом квартале 2011 года и первом квартале 2012 года. Также с третьего квартала 2014 года стоимость квадратного метра элитного класса резко возросла. Это было вызвано открытием нового клуба Royal Landmark на Верхневолжской набережной.

Наибольшая средняя стоимость квадратного метра жилья на основном рынке характерна для Советского района, а самая низкая - на Ленинском.

Изменение стоимости квадратного метра основного рынка недвижимости зависит от стадии строительства объекта, количества оставшихся непроданных квартир, спроса на рынке и предложения.

Увеличение стоимости квадратного метра зависит от задержек в продажах застройщиков и связано с развитием ипотеки, повышенными затратами на строительные материалы, расходами на переселение, инженерными коммуникациями и высокими транзакционными издержками.

Снижение стоимости квадратного метра связано с окончанием продажи последней квартиры арендуемого дома по более высокой цене и выходом на рынок новых объектов по более низкой цене по сравнению с конкурентами.

Анализ нижегородского рынка вторичной жилой недвижимости

Объекты вторичной недвижимости - пространственные части зданий, конструкций, спроектированных заранее. Имеет правовой статус, отличный от правового статуса основного объекта недвижимости (квартира, здание, помещение).

Согласно реальной рыночной практике, «вторичные» продажи недвижимости занимают большую долю.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны с точки зрения ценообразования.

Практически во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на вторичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому для определения стоимости договора при покупке квартиры в новом доме можно посмотреть на стоимость вторичного рынка квартиры минус 10%.

При анализе вторичного рынка жилой недвижимости используется база данных «NMLS» (National Multi-Listing System). Содержит наиболее полную и достоверную информацию о вторичном рынке жилья.

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости включает в себя анализ параметров объема предложений, количества предложений и средней стоимости квадратного метра. Кроме того, эти параметры можно рассмотреть более подробно по количеству комнат, классу и материалу стен.

В ходе исследования график показывает тенденции роста. Количество предложений на рынке не было стабильным, особенно с четвертого квартала 2006 года по первый квартал 2008 года.

По данным четвертого квартала 2015 года, на вторичном рынке жилья было представлено 7 401 квартира. Количество предложений увеличилось на 16,7% по сравнению с четвертым кварталом 2014 года.

Динамика предложения соответствует динамике количества предложений на вторичном рынке жилья. Количество предложений также растет.

Согласно данным за четвертый квартал 2015 года, объем предложений на вторичном рынке жилья составил 378 443 кв. М, увеличившись на 11,7% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

Резкое сокращение предложений на вторичном рынке в четвертом квартале 2006 года привело к значительному увеличению стоимости квадратного метра, за которым последовал устойчивый рост до третьего квартала 2008 года. Снижение цен наблюдалось в течение 2009 года в связи с кризисом. В период 2010-2011 гг. Стоимость квадратного метра была стабильной и снова начала расти с конца 2011 г.

Согласно данным за четвертый квартал 2015 года, средняя стоимость квадратного метра вторичного рынка жилья снизилась на 3,4% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Существует стабилизация стоимости.

Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, является важным этапом анализа и прогнозирования. Эти факторы определяют социальные потребности и возможности для приобретения недвижимости и оборота рынка.

Сформирована система факторов регионального уровня, определяющая состояние и динамику рынка недвижимости:

  • Экономический;
  • Уровень и динамика доходов населения;
  • Доступность финансовых ресурсов, включая кредит;
  • Альтернативные и связанные с ними рыночные условия;
  • Инвестиционные риски в сфере недвижимости;
  • Стоимость строительства;
  • Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоносители.
По состоянию на 1 января 2014 года жилищный фонд города составлял 29 840 тыс. кв., общая площадь на одного жителя составляет в среднем 23,4 кв.
  • Уровни и динамика изменений населения и его возрастной структуры;
  • Уровни и динамика изменения социальной структуры населения;
  • Уровень и динамика изменения уровня образования населения;
  • Система;
  • Зональные ограничения;
  • Юридические и экономические условия сделки;
  • Правовые и экономические условия для получения прав на строительство;
  • Обеспечение транспортной инфраструктуры;
  • Развитие уровня социальной инфраструктуры;
  • Экологическая ситуация.

Ввод жилой недвижимости в Нижнем Новгороде

По данным Региональной статистической комиссии Нижегородского государственного статистического управления, население Нижнего Новгорода в начале 2014 года составляло 1 272 746 человек. Распределение населения по городским административным округам выглядит следующим образом.

Наименее безопасным с точки зрения жилья является Московский район, где на одного жителя приходится 21,1 кв. Нижегородская область является самой богатой по количеству городских жилых районов, занимая 31,8 кв. М на одного жителя.

Долгое время лидером по вводу жилой недвижимости была Нижегородская область. 2013-2014 гг. Наибольшие поступления сократились в Советском и Приокском районах.

В 2015 году будет введено более 621 000 квадратных метров. Многоквартирный дом в Нижнем Новгороде.

Максимальные вложения на 2015 год также запланированы для Нижнего Новгорода, Советского Союза и Приокского района. Общее количество многоквартирных единиц, введенных в эксплуатацию в этих районах, составит более 50% от общего количества многоквартирных единиц, заключенных в Нижнем Новгороде.

Поскольку нет данных по отдельным строящимся домам, невозможно предсказать общую сумму затрат.

Объем ввода жилой недвижимости испытал как рост, так и снижение. Два года с 2005 по 2007 год, до кризиса 2008 года. Рост жилья составил 218%. Во время кризиса до 2010 года строительство значительно замедлилось. С 2011 года рост новых зданий был быстрым. В 2014 году введено 800 779 квадратных метров жилья. Это на 15,3% выше, чем в 2013 году, и на 119,2% выше, чем после кризиса 2010 года.

Динамика ввода в эксплуатацию многоквартирной квартиры фактически повторяет общую динамику ввода в эксплуатацию дома в Нижнем Новгороде.

В 2014 году была сдана в эксплуатацию квартира площадью 587 958 кв. Это на 37,9% больше, чем в 2013 году.

Высокий рост строительства многоквартирных домов связан с развитием крупных участков для комплексного развития. Сегодня «Микрорайон Юг» в Аптзаводском районе, «Микрорайон Банаковский» в Московской области, жилой комплекс «Хана» в Приокском районе, жилой комплекс «Красная Поляна» в Нижегородском районе, жилой комплекс «Крупномасштабные проекты, такие как« Семерка Хейвен » и Первомайский жилой комплекс в Канабинском районе, а также Удачный жилой комплекс в Солмовском районе.

Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости сильно зависят от демографии и миграции. Воздействие этих факторов не является непосредственным, но должно быть учтено при анализе рынка жилой недвижимости.

В долгосрочной перспективе наблюдается снижение численности населения Нижнего Новгорода. С 2012 года произошли кардинальные изменения и рост населения, вызванный потоком иммигрантов.

Доход населения

Основываясь на данных диаграммы, вы можете видеть, что рост выручки значительно увеличился. По данным с января по декабрь 2014 года, средняя номинальная заработная плата в городе Нижний Новгород составила 34,331 руб., Увеличившись на 7,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее уровень доходов населения Нижнего Новгорода ниже уровня доходов сельских городов Приволжского федерального округа, таких как Казань, Самара, Пермь и Уфа. В то же время Н. Стоимость строительства дома в Новгороде выше, чем в том же городе в Приволжском федеральном округе.

Основные потребители на рынке доступного жилья все чаще нуждаются в кредитной системе для покупки квартир. Застройщики, особенно Нижний Новгород, собирают средства у населения на ранних стадиях строительства.

Влияние других экономических факторов на рыночные условия

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом, а также является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшится, ожидается, что вся экономика ухудшится. Если ситуация на рынке недвижимости улучшится, это будет существенно. Это приведет к экономическому буму.

Таким образом, одним из явных индикаторов изменения состояния рынка недвижимости является длительность экспозиции объекта на рынке и количество сделок на рынке. Растущий спрос на жилье обусловлен теми, кто хочет инвестировать в недвижимость, что приводит к увеличению стоимости жилья. Количество претендентов не бесконечно, поэтому после оживления рынка недвижимости наступает затишье, но это не значит, что цены упадут по мере падения спроса, но этот рост замедлится.

Изменения на рынке недвижимости носят периодический и сезонный характер. Через некоторое время после падения спроса на рынке наблюдается возрождение.

Снижение доступности кредитных ресурсов (повышение процентных ставок) снижает способность потребителей покупать недвижимость. Это приводит к снижению спроса и повышению затрат подрядчика. Короче говоря, предложение на рынке снижается.

В Нижнем Новгороде ипотечное кредитование пользуется большим спросом. Причиной этого является тот факт, что вы можете взять кредит без первого платежа или использовать материнский капитал в качестве первого платежа. Также разные банковские программы явно конкурируют друг с другом.

Согласно анализу IPOhelp за 2014 год, ипотечные компании Нижнего Новгорода и Нижегородской области представлены 25 ипотечными банками и предлагают заемщикам 170 ипотечных программ. Ставки по ипотечным кредитам в Нижнем Новгороде и Нижегородской области варьируются от 8,50-28,00% годовых для рублевых кредитов и 6,98-12,50% годовых для валютных кредитов. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0%. Срок ипотеки в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет.

Количество зарегистрированных в Росреестре ипотечных сделок в первом квартале 2015 года сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Соотношение этих сделок к общему количеству продаж жилья упало до 22%. По данным Центробанка, объем рублевой ипотеки, выданной в России с января по апрель текущего года, достиг 304,5 млрд рублей, что на 40% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.

В это время банки начинают снижать ставки по ипотечным кредитам. Программа государственной поддержки ипотеки помогла. Согласно этому, показатель первичного жилья не должен превышать 12%, что привело к изменению структуры спроса. Новостройки имеют преимущество перед квартирами вторичного рынка жилья.

Изменение цен на жилье связано с притоком бензина в страну и ростом стоимости строительства из-за увеличения стоимости строительных материалов.

Профессиональные строители строят эту концепцию на основе затрат на строительство, а также затрат на строительство и монтаж, в том числе:

  • Затраты на выделение земли (в некоторых случаях могут достигать 30% от общей стоимости проекта);
  • Технические условия - подключение к коммуникациям (стоимость сегодня полностью зависит от воли монополии);
  • Время реализации проекта;
  • Кредитные ресурсы.

Согласно наблюдениям за последнее десятилетие, «средняя» российская цена одного квадратного метра прямо пропорциональна стоимости одного барреля нефти, если новое здание, центральный регион и уровень готовности к строительству составляют 75%. Это соотношение было названо NefteBax.

Зная динамику курса доллара (рисунок 18) и стоимость барреля (рисунок 19), мы можем отслеживать динамику традиционного подразделения «НефтеБакс».

Многие российские аналитики выявили следующие зависимости: в Москве растет количество баррелей нефти (баррелей) на квадратный метр в регионе (более миллиона городов: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) около 50-60.

Объяснение такого явления состоит в том, что государственный бюджет сильно зависит от ситуации в нефтегазовом секторе экономики. В то же время большая часть бюджета поступает через различные механизмы экономики на рынок недвижимости, что оказывает существенное влияние на инвестиционный процесс.

НефтеБакс входит в экономику через несколько процессов. Этот процесс получил название взлом.

Денежно-кредитные органы (Центральный банк и Министерство финансов Российской Федерации), которые по сути являются управляющими ресурсами, обеспечивают поступление денежных средств в экономику в период кризиса, особенно с некоторыми задержками. Эта задержка составляет около 3-6 месяцев.

Поэтому динамика изменения стоимости квадратного метра дома повторяет динамику смены условного блока «НефтеБакс», но с небольшой задержкой.

Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости

Сегодня эксперты во всем мире единодушно убеждены в том, что рынок недвижимости является частью мирового финансового рынка и должен развиваться и внедряться с использованием научных методов прогнозирования. Будущая ситуация настолько неопределенна, что невозможно точно «предсказать» ее развитие. Тем не менее, существует ряд приемов и методов, которые позволяют выявлять тенденции и логику развития в различных процессах и прогнозировать наиболее вероятное развитие событий на основе сравнения с историческими данными.

Первые рассчитанные прогнозы (среднесрочные 1-3 года) появились уже в 1995 году [25-27], но создание и совершенствование методов прогнозирования могут столкнуться со значительными трудностями.

Неадекватность метода народнохозяйственного прогнозирования, разработанного в плановой экономике на основе отраслевого баланса с прогнозом в рыночной экономике.

Примеры таких недостатков включают многочисленные попытки предсказать развитие строительных комплексов как сектора национальной экономики, отделенного от макросистемы (рынок недвижимости).

Неадекватность стандартных эконометрических методов для прогнозирования тенденций рынка недвижимости в современных ситуациях.

Из-за высокой волатильности ценовой волатильности на развивающемся рынке жилья использование стандартного эконометрического регрессионного моделирования и прогнозных ценовых трендов, которое полностью функционально в области монотонной волатильности, является краткосрочным (8-18 месяцев) .

Это возможно только в момент, и это связано с риском непредсказуемых ошибок и возможностью разворота среднесрочных трендов.

Методы, разработанные в развитых странах, не подходят для прогнозирования в странах с переходной экономикой.

Закрытие информации на российском рынке недвижимости.

В отличие от развитых рынков, где в России уже давно созданы лицензированные статистические управления, которые предоставляют профессионалам полную и достоверную информацию о показателях рынка недвижимости, Россия уже более 20 лет переходит к регулярной публичной статистике. Но это еще не завершено. Использование таких структур в российских условиях затруднено из-за их отсутствия и закрытия внутреннего рынка, искажения акций с высокими ценами, серых продаж, теневых (незарегистрированных) сделок и т.д. Статистические отчеты муниципальных образований частных строительных компаний исказили информацию. Своевременная регистрация долевых договоров еще не полностью установлена ​​(девелопер задерживает регистрацию). Поэтому данные, публикуемые регистрирующими органами по этим и другим причинам (например, сделки с квартирами кооперативного жилья не регистрируются), далеки от объективных.

Муниципалитеты не ведут каталог строящихся домов и не имеют первичных данных. Продажи на вторичном рынке, являющиеся частью показателей, связанных с ценами на первичном и вторичном рынке, аналогичны сбору данных на рынке товаров и услуг только за последние 10 лет, когда Росстат был недоступен в течение длительного времени. Эти данные были собраны с использованием специальной методологии (расчет потребительской инфляции, но не всегда приемлемой на рынке недвижимости). Поэтому даже сегодня большинство экспертов не полагаются на данные Росстата. Доступ к ним особенно затруднен (особенно для городов / муниципалитетов), и в большинстве районов эти данные вообще не разглашаются.

Недостаточное знание законов, регулирующих развитие рынка недвижимости.

Следует также отметить, что никакие прогнозы не включают оценку потенциала системного кризиса в отрасли.

Высокая степень согласованности двух временных интервалов связана с кризисным периодом на рынке недвижимости Нижнего Новгорода с 1998 по 1999 год. Объяснение механизма, приводящего к этому сходству между 2008-2009 гг., И дает некоторую уверенность в том, почему дальнейшие действия на вторичном рынке жилья в нынешней ситуации будут продолжать поддерживать ту же динамику, что и предыдущий кризис. Поэтому исходя из того, что статистическое сходство процесса возникновения кризиса и последующих движений цен на выходе сохранится в следующем периоде, мы делаем некоторые предположения относительно дальнейшего движения цен на рынке вторичного жилья Нижнего Новгорода. Рынок в последние годы, открытие и детальное изучение взаимосвязи между явлениями и индикаторами, связанными с этими процессами, описание их количественных и качественных характеристик и выявление устойчивых закономерностей.

В главах 1 и 2 настоящего исследования представлен ряд динамических наборов показателей, относящихся к рынку жилой недвижимости.

Максимально рыночные условия и их динамика в соответствующем сегменте отражаются в цене. На практике цена зависит от всех факторов, таких как платежеспособный спрос, наличие недвижимости на рынке и, соответственно, уровень предложения, соответствующие условия развития системы приобретения и кредитования, процентные ставки, требования к первоначальному взносу и т.ж. формируется. Наконец, на цены влияют ожидания рынка. Поэтому рыночная цена включает в себя всю соответствующую информацию об объекте, известную участникам рынка.

Вы можете использовать набор данных динамического уровня цен для построения статистической модели процесса с использованием прогнозирования тренда. Однако применение статистических методов действительно для стационарных процессов с монотонной динамикой, а прогнозирование тренда обеспечивает небольшие ошибки прогнозирования, но не исключает высокой вероятности ошибки в случае нарушения тренда.

Прогнозирование тренда является наиболее простым с точки зрения его реализации. Это связано с тем, что значительные изменения не отображаются в прогнозе. Линия тренда показывает только общее направление рынка, без учета факторов, которые могут повлиять на рынок.

Вот таблица сравнения всех уравнений линии тренда по коэффициенту детерминации.

Таблица показывает, что из моделей с двумя параметрами выигрывает силовая модель с эталонным значением 0,8454 на рынке первичного жилья и 0,8327 на рынке вторичного жилья.

Все линии тренда показывают дальнейший рост цен на рынке жилья, но согласно графикам вторичного рынка жилья, затраты на квадратный метр в 2015 году снизились. Анализ временных рядов не предполагает учета факторов, которые могут указывать на изменение тренда. Поэтому необходимо учитывать другие математические модели, которые обеспечивают наличие других факторов, влияющих на стоимость жилья.

При принятии инвестиционных решений очень важно определить факторы, которые указывают на то, что изменение тренда должно произойти в будущем периоде. В качестве таких факторов некоторые авторы рассматривают денежные потоки от экспорта нефти в Россию и другие. Установить статистические отношения между различными временными рядами.

Сегодня внимание многих отечественных экономистов сильно привлекают колебания цен на нефть и недвижимость. Это связано с тем, что именно нефть как основной экспортный продукт является ключевым показателем стабильности российской экономики, а недвижимость - важнейшей характеристикой платежеспособности.

Глава 2 показывает график динамики курса доллара и стоимости одного барреля нефти Brent (ICE.Brent), а также график поведения цен на жилье относительно меняющейся единицы «NefteBax».

Официальное подтверждение взаимосвязи между недвижимостью и ценами на нефть может привести к высоким коэффициентам корреляции. Реакция рынка на изменения в доходах от экспорта нефти появляется не сразу, но по прошествии некоторого времени необходимо ввести определенную задержку в ценах на квартиры по отношению к ценам на нефть. По разным оценкам, такая задержка составляет около трех месяцев. Данные о ценах отображаются ежеквартально, поэтому в этой работе учитывается задержка в три месяца или один квартал.

Существует статистическая взаимосвязь между ценой на нефть рубля на главном рынке жилой недвижимости и квартальными темпами роста цен на квартиры в Нижнем Новгороде (Рисунок 29). Это соотношение описывается линейным уравнением с удовлетворительным коэффициентом корреляции и трехмесячным лагом (один квартал), определяемым средним сроком возврата экспорта в Россию:Dyi = 0,04583x (i-1) + 528,0271. Здесь Dyi - квартальный рост цен на жилье, руб, x (i-1) -1 квартальная задержка, уровень цен NefteBax с рублями / баррель.

Полученные зависимости параметров позволяют получить краткосрочный (3-6 месяцев) прогноз динамики цен на жилье в Нижнем Новгороде.

Причиной в этом случае может быть то, что несоответствие прогнозируемых цен на дома является необоснованным прогнозом цен на нефть и динамики доллара.

Ниже приведены параметры для уравнения регрессии:

  • Стандартное отклонение;
  • Коэффициент корреляции;
  • Ковариации;
  • Рассчитывает меру коммуникационного общения.

В этом примере соотношение между характеристическим фактором X является высоким и прямым.

Значение коэффициента корреляции.

Мы предполагаем: H0: rxy = 0, между переменными нет линейной зависимости, H1: rxy? 0, существует линейная зависимость между переменными.

Рассчитать контрольное значение наблюдения (значение случайной ошибки).

Согласно таблице Стьюдента с уровнем значимости b = 0,05 и k = 46 степеней свободы, tcrit найден.

tcrit (n-m-1; b / 2) = (46; 0,025) = 2,009, где m = 1 - количество объясняющих переменных.

Поскольку | tbl |> tcrit, отвергаем гипотезу о том, что коэффициент корреляции равен 0. То есть коэффициент корреляции является статистически значимым.

Доверительный интервал для коэффициента корреляции: r (0,627; 0,98)

Коэффициент определения.

R2 = 0,8042 = 0,6458

То есть в 64,58% случаев изменение x приводит к изменению y. То есть точность выбора уравнения регрессии является средней. Оставшиеся 35,42% Y приходится на факторы (и ошибки спецификации), которые не учитываются в модели.

Мы предлагаем нулевую гипотезу о том, что уравнение в целом не является статистически значимым: H0: R2 = 0 на уровне значимости b.

Определите фактическое значение критерия F. Значения справочной таблицы с k1 = 1 и k2 = 46 степеней свободы, Ftable = 4

Поскольку фактическим значением является F> Ftable, коэффициент детерминации является статистически значимым (найденное оценочное уравнение регрессии является статистически достоверным).

Оценка параметров уравнения регрессии.

Анализ точности определения оценок коэффициента регрессии. Несмещенной оценкой дисперсии возмущения является величина S2 = 277253,216 - неизвестная дисперсия (мера разброса зависимой переменной вокруг линии регрессии). S = 526,55 - стандартная ошибка оценки (стандартная ошибка регрессии). Sa - стандартное отклонение случайной величины a. Sb - стандартное отклонение случайной величины b. Проверьте на неравномерность рассеивания.

Оценка рангового коэффициента корреляции Спирмена.

Проверить нулевую гипотезу о равенстве общего рангового коэффициента корреляции Спирмена конкурентной гипотезы Hi уровня значимости b до нуля. р? 0, вам нужно рассчитать критическую точку:

Где n - размер выборки. р - коэффициент ранжирования корреляции Спирмена. t (b, k) - это критическая точка двусторонней критической области, полученная из таблицы критических точек распределения учащихся по уровню важности b и числу степеней свободы k = n-2.

Если | p | <Тkp- Нет оснований отвергать нулевую гипотезу. Ранговая корреляция между качественными признаками не важна. Если | p |> Tkp отвергнуть нулевую гипотезу. Существует важная ранговая корреляция между качественными признаками.

Поскольку Tkp> p, мы принимаем гипотезу о том, что ранговой коэффициент корреляции Спирмена равен нулю. То есть коэффициент ранговой корреляции не является статистически значимым, а ранговой корреляции между баллами двух тестов нет.

Давайте проверим гипотезу H0. Нет неравномерной дисперсии.

Поскольку 2.009> 0.29, гипотеза об отсутствии гетерогенной дисперсии принята.

Была получена статистическая зависимость между ценой на сырую нефть в рублях и квартальным ростом цен на квартиры в Нижнем Новгороде на вторичном рынке жилой недвижимости. Это соотношение описывается линейным уравнением с удовлетворительным коэффициентом корреляции и трехмесячным лагом (один квартал), определяемым средним сроком возврата экспорта в Россию. Dyi = 0,0409 x (i-1) + 534,6647. Здесь Dyi - квартальный рост цен на жилье, руб, x (i-1) -1 квартальная задержка, уровень цен NefteBax с рублями / баррель.

Полученные зависимости параметров позволяют получить краткосрочный (3-6 месяцев) прогноз динамики цен на жилье в Нижнем Новгороде. Параметры уравнения регрессии.

Заключение

Это далеко от идеальной модели, так как анализ значения свойства представляет собой сложную функцию, которая зависит от различных внешних и внутренних переменных, каждая из которых все больше определяется друг другом. Поэтому, конечно, уровень цен на нефть, один из основных источников дохода в нашей стране, не имеет другого выбора, кроме как влиять на покупательскую способность населения и, следовательно, на спрос на жилье. С другой стороны, количество строящегося жилья, возможно, является ключевым фактором в предложении недвижимости. В том же списке: доходы населения, проценты по ипотечным кредитам, размер первого взноса ипотечной компании, количество домов на рынке недвижимости, затраты на строительство (например, строительные материалы), упрощающие / усложняющие разрешения Вы можете перечислить принятие закона о строительстве для строительства.

Следовательно, вы должны использовать несколько уравнений регрессии, которые улучшают качество модели. Однако у этого метода есть некоторые недостатки.

Не факт, что точность прогноза будет улучшена. Во-первых, нам нужно предвидеть изменения в каждой входной информации. Это увеличивает вероятность распространенных ошибок.

Методы многофакторного прогнозирования регрессии были разработаны для линейных (в лучшем случае, линеаризованных) моделей, и известное соотношение цена-цена часто является нелинейным.

Несмотря на то, что первый расчетный прогноз (среднесрочный - 1-3 года) появился более 10 лет назад, разработка и совершенствование методов прогнозирования на внутреннем рынке продолжается и по сей день.

Опыт изучения рынка недвижимости как части рыночной экономики и сложных социально-экономических систем позволил нам сформулировать следующий список свойств, необходимых для изучения моделей поведения рынка в ретроспективе и перспективах. , Предложения, спрос, ресурсы жилой недвижимости, региональная демография. Доходы населения и доступность недвижимости в регионе, ставки по ипотечным кредитам, ликвидность объектов, потребительские предпочтения на рынке. Ситуация на внешнем рынке.

Содержание общего анализа включает четыре этапа:

  • Создание и ввод аналитической базы данных: сбор информации, предварительная обработка информации;
  • Мониторинг рынка: статистическая обработка данных. Описание и анализ текущего состояния индикатора. Описание и анализ динамики показателей;
  • Исследование рынка: изучение динамического закона изменения показателей. Совместные исследования динамики различных показателей, в том числе экологических показателей. Изучение показателей, которые не принимают статистический мониторинг;
  • Прогнозы развития рынка: изучение внешних и внутренних факторов, влияющих на изменения индикатора. Прогноз тренда индикатора.

Анализ показал, что рынок жилой недвижимости в Нижнем Новгороде динамично развивается, создавая разделение на классы жилой недвижимости, чего не было пять лет назад.

Нижегородский рынок жилой недвижимости разделен на классы, подробно описывающие каждую особенность. Были определены четыре класса: Эконом, Бизнес, Премиум и Элит. Согласно анализу рынка, в числе объектов на рынке преобладают дома эконом-класса. Были собраны данные о динамике предложения, вводе жилой недвижимости и динамике средней стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках недвижимости. Собранные данные показали устойчивый рост.

Я выявил другие факторы, которые влияют на рынок недвижимости и стоимость квадратного метра жилья. Для некоторых из них были собраны аналитические данные.

В рамках текущей работы были определены наиболее важные степенные модели для анализа временных рядов затрат на квадратный метр жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. Кроме того, было продемонстрировано уравнение линейной регрессии для определения потенциала краткосрочных прогнозов цен на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода.

Тем не менее, будущая ситуация неопределенна. Мы еще не нашли способ точно угадать будущую эволюцию ситуации. Тем не менее, развитие и совершенствование методов прогнозирования на внутреннем рынке продолжается.